Aanschaf van onroerend goed / koopwoning in Duitsland.
Er komt nogal wat kijken bij het kopen van een woning in Duitsland, wij van Grenswoningen.nl willen net, als de meeste andere makelaars, voorkomen dat er misverstanden ontstaan.
Daarom hebben wij voor u een lijst opgesteld met artikelen waar u voor aanschaf van de woning rekening mee moet houden.
Dus voordat u uw handtekening onder een koopcontract zet, attenderen wij u op de wettelijke bepalingen welke gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland.
Bij de verwering van onroerend goed krijgt u met de volgende onderwerpen te maken.
- Kaufvertrag (Koopovereenkomst)( Auflassung, dan zijn beide partijen het eens dat het eigendom van het onroerend goed wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar)
- Inschrijving het Grundbuch (Grondboek)
Makelaar in Duitsland.
De makelaar brengt over het algemeen courtage in rekening bij de koper, deze courtage schommelt tussen de 3 en 6% zonder btw.
Vaak betaald de verkoper van de woning ook nog een courtage aan de makelaar, meestal doen traditionele banken dit nog. Om concurentie overwegingen wordt hier vaak van afgeweken.
Informeer in ieder geval vooraf voor de bijkomende kosten en de makelaarscourtage,
Tip:
Het beroep makelaar is in Duitsland niet beschermd, waardoor iedereen zich kan inschrijven als makelaar in Duitsland. Dit hoeft niet direct te betekenen dat deze makelaar minder kennis heeft dan een andere. Wij adviseren daarom een andere makelaar als aankoopmakelaar in de hand te nemen. Een bouwtaxatie kan u in veel gevallen ook veel informatie verschaffen.
De koop in Duitsland
Nieuwbouw of bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden.
Voor iedere overeenkomst, waarin iemand eigendom verwerft, is een notariële akte vereist. Niet alleen de Auflassung maar ook het koopcontract moet notarieel vastgelegd worden.
Tip:
Indien men spoedig wil passeren, dient men dit goed aan te geven bij de Notaris.
De taken van de notaris in Duitsland
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. Hij stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten.
Hij krijgt voor zijn diensten alleen het door de staat vastgestelde tarief, ongeacht de hoeveelheid werk. Tot de verdere taken van de notaris behoren:
- Inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop.
- Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt.
- Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.
Tip:
De Notariscourtage in Duitsland ligt vast en wordt gecontroleerd door de overheid. De courtage die een Notaris hanteerd is 1.5%. Het shoppen naar een goedkopere notaris is dan ook overbodig.
Definitieve karakter van de koopovereenkomst in Duitsland
Om de kosten te beperken is het gebruikelijk in Duitsland bij het kopen van een woning de Auflassung direct bij het kaufvertrag te regelen.
Wanneer men bij de Notaris is geweest voor het inschrijven in het Grondbuch is de woning definitief gekocht. Anders dan in Nederland kan men er dan ook niet meer vanaf. Men kent geen voorlopig koopcontract met ontbindende voorwaarden, ook niet door middel van het betalen van een boete.
Tip:
Voordat je een woning gaat kopen in Duitsland, laat je eerst informeren over de financiele mogelijkheden. Dan weet je in ieder geval zeker dat je het kunt kopen en kom je niet voor een financiële vefrassingen te staan.
Inschrijving in het Grundbuch in Duitsland
De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch een feit is. U kunt zich ook zelf op de hoogte stellen van de inhoud van het Grundbuch door een kopie op te vragen.
Via het Grundbuch kunt u bijvoorbeeld informatie over de ligging en grootte van het stuk grond aan de weet komen. En niet onbelangrijk of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten.
Grundschulden zijn zekerheidsrechten vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd.
Rangbescheinigung in Duitsland
Financiering vindt alleen plaats indien ten behoeve van een recht van (eerste) hypotheek ("Buchgrundschuld") wordt gevestigd in Duitsland.
Opname van de hypothecaire lening is mogelijk nadat de notaris aan de hand van een uittreksel uit het Grundbuch heeft aangetoond dat eerste hypotheek gevestigd kan worden.
In gevallen waarin de betalingstermijn in het koopcontract onvoldoende ruimte heeft gelaten om de ambtelijke inschrijvingsprocedure af te wachten, kunt u (tegen betaling van de notariskosten hiervoor) aan de notaris die de hypotheekvestiging regelt om een zgn. Rangbescheinigung vragen.
Na ontvangst van deze verklaring kan de Bank tot uitbetaling overgaan. De Bank moet dan tevens in het bezit zijn gekomen van het bericht van de notaris bij wie u de koopovereenkomst hebt gesloten, waarin staat welke partijen (verkoper, bank etc.) recht hebben op welk deel van de koopsom (Falligkeistmitteilung) én een origineel exemplaar van de executoriale titel (Vollstreckbare Ausfertigung).
De koopovereenkomst in Duitsland
tip:
In Duitsland is het niet gebruikelijk dat een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Let er dus goed op dat u dit van tevoren alsnog in de overeenkomst laat opnemen. De notaris kan u adviseren over de formulering van die clausule. Geef uzelf tenminste 2-3 weken tijdsruimte om de financiering te regelen en bespreek tevoren met uw adviseur of financiering in uw geval mogelijk is en zo ja, tot welk bedrag.
Kosten bij aankoop in Duitsland
Bij de aankoop van de grond krijgt u te maken met kosten voor de notaris, inschrijving in het Grundbuch en overdrachtsbelasting. Globaal kan men uitgaan van l tot 2% van de koopprijs aan notaris - en kadasterkosten.
De overdrachtsbelasting bedraagt op dit moment 3,5% en moet aan de Belastingdienst worden voldaan. Het betalen van de overdrachtsbelasting is ook van belang voor de overschrijving van het eigendom in het Grundbuch. Deze overschrijving wordt op het kadaster namelijk pas uitgevoerd als de belastingdienst bevestigt dat de belasting is betaald. Afhankelijk van de makelaarskosten (3 - 6%) komen de totale kosten op 7-11%.
In het kader van de hypotheekverstrekking moet u daarnaast rekening houden met taxatiekosten tussen € 750,= en €1.000,= (voor die kosten krijgt u echter een zeer gedegen, deels ook bouwkundig onderzoek van een Duitse architect) plus de afsluitkosten ad 1%.
Totaal:
- 1,5% Notaris
- 3,5% Overdrachtbelasting
- 3% tot 6% Makelaarscourtage
- 1% Afsluitprovisie
- Taxatiekosten tussen de 750 tot 1000 euro
Garantie en materiële gebreken in Duitsland
Vrijwaringstermijn In Duitsland
De verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning is tot vijf-jaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost. De vrijwaringstermijn gaat in op het tijdstip van woningoverdracht of de oplevering van een huis en niet op het tijdstip waarop het koopcontract is gesloten.
Vrijwaringsrechten in Duitsland
In principe heeft u als koper van een nieuwgebouwd onroerend goed de volgende vrijwaringsrechten:
- Aanspraak op reparatie.
- Aanspraak op prijsverlaging of schadevergoeding.
- Aanspraak op annulering, waarbij het koopcontract dus wordt opgezegd.
- Aanspraak op een voorschot voor het verhelpen van gebreken, als de verkoper zijn plichten in deze niet binnen een redelijke termijn nakomt.
Uitsluiting van vrijwaring in Duitsland
Koopt u een bestaande woning, die meer dan vijf jaar geleden gebouwd is, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien en dit is ook wettelijk toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de bovenstaande rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden.
Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom noodzakelijk en aan te bevelen. Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen, dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringsaanspraken. De bewijslast hiervoor is echter zeer moeilijk.
Huis bouwen in Duitsland
Net als in Nederland zijn in Duitsland allerlei zaken in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. Voor een deel zijn de normen "Bundesweit" maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld.
Eén en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies is dan ook om er vooral niet te snel van uit te gaan dat Duitse regels wel min of meer hetzelfde zullen zijn als die in Nederland.
Een tweede en zeker zo belangrijk advies is, om goed rekening te houden met de soms aanzienlijke verschillen in bouwstijl en -kwaliteit tussen Nederlandse en Duitse woningen.
Duitse aannemers bouwen in het algemeen meer solide en ook meer "zichtbaar" solide - en vreemd genoeg desondanks vaak tegen lagere kosten - dan veel van hun Nederlandse collega's.
Werk alleen met Nederlandse architecten en aannemers als u zeker weet dat deze de Duitse stijl en kwaliteit voldoende kunnen volgen; anders eindigt u wellicht met een huis dat u t.z.t. op de binnenlandse markt slechts met moeite kwijt zult raken.
Voor uw aansprakelijkheid - en de mogelijkheden om die af te dekken - tijdens bouw of verbouwing verwijzen wij u naar het hoofdstuk Verzekeringen.
Er zijn in beginsel drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.
Projectontwikkelaar (Bautrager) in Duitsland
Een projectontwikkelaar koopt zelf een bouwperceel en ontwikkelt daar in principe zelf de plannen voor. Daarbij kunt u ook denken aan kleinschalige projecten van bijvoorbeeld één twee-onder-een-kap woning. Het kan ook zijn dat hij wacht met de bouw totdat hij een koper gevonden heeft die dan nog allerlei wensen kan inbrengen, of zelfs het hele woningtype nog kan kiezen. Als u in de krant leest dat het om Schüsselfertig gaat, wordt vaak deze vorm van huizenbouw bedoeld.
De kosten van de bouwtekening deelt u dus min of meer met anderen die net zo'n huis gebouwd hebben of gaan bouwen. Ook zal het bestek gedetailleerd zijn uitgewerkt, zodat de afspraak over wat geleverd wordt duidelijk vastligt. In principe bouwt u tegen een vaste overeengekomen prijs.
Een belangrijk aspect is dat het in aanbouw zijnde huis eigendom is van degene die eigenaar is van de grond. Om risico te vermijden moeten het moment van overdracht in het Grundbuch en de betaling van de bouwsom dus op elkaar afgestemd zijn. Meestal is dit geregeld in de Makler- und Bautragerverordnung.
Aannemer (''Generalunternehmer") in Duitsland
Door in zee te gaan met een Generalunternehmer kunt u een huis bouwen op een perceel dat u zelf gekocht hebt, soms ook van deze Generalunternehmer.
Als u veel zelf kunt doen bespaart u uiteraard geld. Deze eigen werkzaamheden moet u met de aannemer vastleggen als Eigenleistungen.
Het voordeel van bouwen met één aannemer is de vaste, vooraf overeengekomen, prijs en het feit dat u geen last heeft van allerlei planningszaken, onderlinge afstemming tussen alle bouwdisciplines, logistieke problemen etc.
Het nadeel is dat ontwerp, bouw en kwaliteitscontrole in één hand liggen waardoor u een grote afhankelijkheid t.o.v. uw aannemer krijgt. Een tweede nadeel is dat u één contract heeft waarop, zonder medewerking van de andere contractpartij, geen wijzigingen kunnen worden aangebracht.
Let op! In de zeer competitieve Duitse bouwmarkt kan het goed voorkomen dat u een op het eerste gezicht uiterst voordelige offerte onder ogen krijgt waarin echter, bij nader inzien, elke ook maar enigszins luxe voorziening ontbreekt. Later alsnog door u opgedragen verbeteringen en aanvullingen kunnen, net als in Nederland, dan voor onvoorziene en zeer forse bijkomende kosten zorgen waarvoor in de financiering dan uiteraard niet was voorzien. Overleg offertes dus altijd uitgebreid met een architect of leg deze voor aan een Verbraucherzentrale.
Architect in Duitsland
Een architect is in Duitsland niet diegene die alleen het huis ontwerpt en al dan niet bij de bouw regelmatig even komt kijken. Een Duitse architect voert namens u de hele regie over de bouw. Dit houdt onder meer in dat hij per deelopdracht een uitvoerder zoekt. Vandaar dat u zich bij de keuze van een architect niet alleen moet laten leiden door zijn artistieke kwaliteiten maar ook door zijn vermogen om een bouw te leiden, de ondersteuning van zijn administratieve staf, en zijn discipline om binnen de begroting te blijven.
Vraag dus altijd referenties van adressen waar hij het ontwerp en de bouwregie heeft gedaan en trek deze referenties ook na.
Omdat allerlei voorschriften op Bundesland-niveau zijn geregeld verdient het aanbeveling een architect uit dat Bundesland te kiezen. Als u een architect uit een ander Bundesland kiest, is het verstandig om uitdrukkelijk te vragen naar zijn kennis van die voorschriften.
Kosten van de architect in Duitsland
De kosten van de architect en zijn te leveren inspanning zijn wettelijk vastgelegd in de zogenaamde HOAI-voorschriften. De variabelen voor de prijs zijn: de complexiteit van het te realiseren pand; de bouwfase (alleen een schetsontwerp, tot en met de bouwvergunning of ook de bouwbegeleiding); en de bouwsom. Een vierde variabele is een vrij te onderhandelen tariefcode (HOAI-Honorarsatz), waarbij een toparchitect een hogere tariefcode zal hanteren dan een architect die graag op een bepaalde markt zich een plek wil verwerven.
Bouwvergunning in Duitsland
Het bouwplan wordt ingediend bij de Stadtverwaltung die het (met een advies) doorstuurt naar de Kreisverwaltung. Hier volgt nog eens een toets of u zich aan de bouwnormen, rooilijnen etc. hebt gehouden. Een schoonheidscommissie is er niet.
Kwaliteitsgaranties in Duitsland
Bij een nieuw gebouwd huis heeft de bouwer 5 jaar lang na de oplevering de verplichting om gebreken te herstellen. Het betreft hier dwingend recht; contractbepalingen met een kortere termijn zijn nietig. Ook als in een Bautragerverordnung een kortere termijn staat is dat ongeldig, want dat is strijdig met de wet die de Algemene Geschaftsbedingungen regelt.
GRENSWONINGEN.NL