De Vlaamse renovatieplicht: wat betekent je EPC-label?

Koop je in Vlaanderen een woning met een slecht EPC-label, dan moet je binnen een aantal jaar verbouwen. Reken dat mee in je bod.

Renovatieplicht in België: wat geldt er als je een woning koopt?

Koop je in Vlaanderen een woning of appartement met EPC-label E of F, dan moet je de woning binnen zes jaar na de notariële akte renoveren naar minstens label D. Dat staat op vlaanderen.be, de officiële pagina over de renovatieverplichting, en de regel geldt sinds 1 januari 2023. Voor een woning van € 300.000 met label F zet je daarom naast het verkooprecht een renovatiebudget in je plan, in het rekenvoorbeeld hieronder ruim € 50.000. Er zijn premies en een lening met lage rente, maar die zijn afhankelijk van je inkomen.

Deze pagina gaat over Vlaanderen, waar al onze Belgische regio's liggen (Limburg, de Kempen, Antwerpen en het Meetjesland). Wallonië en Brussel hebben eigen regels, en die zijn hier niet uitgewerkt. De peildatum is 27 oktober 2026. Hoe de koop zelf verloopt en wat hij kost, staat op de pagina over wonen in België, de pagina over een hypotheek in België en de vergelijking van kosten koper in Duitsland en België.

In het kort

EPC-label E en F: welke woningen vallen onder de renovatieplicht?

De renovatieplicht geldt voor woningen en appartementen met EPC-label E of F op het moment dat je de akte tekent. Label E betekent een energiescore van 401 tot en met 500 kWh per m² per jaar, label F 501 kWh of meer. Een woning met label D of beter valt er niet onder, want D is de grens van 301 tot en met 400 kWh. De labels A+ tot en met F komen van de energiescore die een erkend deskundige berekent; vlaanderen.be noemt de tabel indicatief.

Het gaat om het gebruik van het gebouw op de dag van de akte. Is het op dat moment een woning, dan geldt de verplichting voor woningen, ook als je het gebouw straks wilt verbouwen tot iets anders. Vlaanderen.be schrijft dat je toekomstplannen voor het huis of appartement daarbij geen verschil maken.

De plicht ontstaat niet alleen bij een koop. Het Energiedecreet (art. 11.2/2.1) noemt verkoop, ruil, schenking, inbreng in een vennootschap en het vestigen of overdragen van een opstal of erfpacht. De verplichting rust op de eigenaar, de opstalhouder of de erfpachter. Je ziet haar terug in de advertentie, want wie verkoopt moet daarin vermelden dat de renovatieplicht geldt, en de notaris vermeldt in de akte welke verplichtingen gelden. Je weet het dus vóór je tekent.

Renovatieplicht EPC D: wat is het doel en wat betekent label D?

Het doel is label D, en dat betekent dat de woning na renovatie een energiescore van hoogstens 400 kWh per m² per jaar heeft. Een woning met label F en een score van bijvoorbeeld 520 kWh moet dus ten minste 120 kWh per m² per jaar zuiniger worden. Je kiest zelf welke maatregelen je neemt. Dakisolatie, muurisolatie, nieuwe beglazing en een warmtepomp zijn gebruikelijke stappen, maar de regel zegt niets over welke. Alleen de uitkomst telt: een nieuw EPC met label D of beter.

Haalt je renovatie de grens van 400 kWh niet, dan heb je de plicht niet vervuld. Laat de energiedeskundige daarom vóór de werken berekenen hoeveel elke maatregel oplevert. Een EPC kost niet overal hetzelfde: vlaanderen.be noemt geen vaste prijs, de kosten hangen af van de complexiteit van het gebouw en de verplaatsing van de deskundige, en je kunt ze niet aftrekken in de belastingaangifte.

Wanneer is de deadline van de renovatieplicht?

De termijn is zes jaar en gaat in op de datum van de authentieke akte. Teken je de akte op 15 maart 2027, dan moet de woning uiterlijk op 15 maart 2033 label D hebben. Op de officiële pagina staat een voorbeeld met een akte van 1 februari 2023 en een deadline van 1 februari 2028, maar de tekst op diezelfde pagina spreekt over zes jaar. Reken zelf met de datum van je akte en laat de notaris de einddatum in je dossier noteren.

Er is nog een tweede vraag: wordt de lat later hoger gelegd? Vlaanderen.be vermeldt een stappenplan voor akten vanaf 1 januari 2028 (label C), vanaf 1 januari 2035 (label B voor woningen, C voor appartementen), vanaf 1 januari 2040 (A voor woningen, B voor appartementen) en vanaf 1 januari 2045 (A voor allebei), met label A als eindpunt in 2050. De Beleids- en begrotingstoelichting van de Vlaamse Regering meldt daarentegen dat dit aanscherpingspad geschrapt wordt en dat label D blijft. Voor een akte in 2027 maakt het niet uit, want je valt voor het stappenplan nog onder label D. Koop je later, vraag de notaris dan welke regels op de dag van de akte gelden.

* Stappenplan volgens vlaanderen.be. De Vlaamse Regering heeft aangekondigd dit te schrappen. Controleer vóór je tekent wat er op de dag van de akte geldt.

Renovatieplicht bij schenking, erfenis en andere overdrachten

Bij een schenking geldt de renovatieplicht, bij een erfenis gaat de plicht over op de erfgenaam. Het Energiedecreet (art. 11.2/2.1) zegt dat een erfgenaam of legataris het niveau moet halen dat de overledene nog moest halen, binnen de resterende termijn. Koopt, krijgt of ruilt iemand de woning daarna, dan neemt de nieuwe eigenaar het resterende deel van de termijn over. Is het vereiste niveau intussen strenger geworden, dan moet de nieuwe eigenaar ook dat strengere niveau halen, binnen een termijn die de regering vaststelt.

In een aantal gevallen ontstaat er geen renovatieplicht:

• bij echtscheiding of het einde van een samenwoning, als medeëigenaars hun volle eigendom overdragen en minstens één van hen er zijn hoofdverblijf houdt;
• bij een overdracht tussen medeëigenaars van een woongebouw, als minstens één van hen er zijn hoofdverblijf houdt;
• bij een overdracht tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden van een deel van de woning waar beiden wonen en blijven wonen;
• bij onteigening.

Sloop staat niet in de lijst van het Energiedecreet. Ben je van plan de woning te slopen en nieuw te bouwen, vraag dan schriftelijk aan de notaris of VEKA wat dat voor jouw termijn betekent, voordat je biedt.

Renovatieplicht bij een appartement

Voor een appartement geldt dezelfde plicht: label E of F, doel label D, zes jaar. Het verschil zit in de latere stappen van het stappenplan, waar appartementen een label lager krijgen dan woningen (in 2035 label C in plaats van B, in 2040 label B in plaats van A). Een appartement heeft een eigen EPC, per woongelegenheid. Veel maatregelen, zoals dak, gevel en gemeenschappelijke verwarming, beslis je samen met de andere eigenaars in de vereniging van mede-eigenaars. Vraag bij een koop daarom de notulen van de algemene vergaderingen op en kijk of een renovatie al is besproken en wie de kosten draagt.

Renovatieplicht voor verhuurders en huurwoningen

Verhuur je de woning, dan loop je tegen een tweede regel aan. Op vlaanderen.be staat dat verhuurde woningen vanaf 1 januari 2030 een minimaal EPC-label moeten halen; welk label dat is, staat op die pagina niet. De renovatieplicht na een koop is een andere verplichting, voor de nieuwe eigenaar. Koop je een woning om te verhuren, houd dan met beide rekening. Wat je als huurder in Vlaanderen moet weten, staat op de pagina over huren in België.

Renovatieplicht in Wallonië, Brussel en andere landen

De Vlaamse renovatieplicht geldt alleen in het Vlaamse Gewest. Wallonië en Brussel regelen dit zelf en wijken af. Wie daar wil kopen, vraagt de notaris wat er op de dag van de akte geldt.

Boete bij niet-naleving: wat riskeer je?

Haal je het label niet binnen de termijn, dan legt het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) een administratieve geldboete op van € 500 tot en met € 5.000 per woning. Dat staat in artikel 13.4.9/1 van het Energiedecreet. Bij herhaling, als de plicht na een nieuwe termijn nog steeds niet is nageleefd, is het maximum € 10.000. Het voornaamste punt is dat betalen je niet vrijkoopt: de boete laat de verplichting bestaan, VEKA stelt een nieuwe termijn en daarna kan een nieuwe boete volgen, tot je aan de plicht hebt voldaan.

Los daarvan gelden er boetes rond het EPC zelf. Verkoop je of koop je een woning zonder geldig EPC, dan staat daar volgens vlaanderen.be een boete van € 500 tot € 5.000 op, en de verkoper moet het EPC alsnog laten opmaken. Staat het label of de score niet in de advertentie, dan kan VEKA de eigenaar een boete geven van € 500 tot € 5.000 en de makelaar of notaris van € 750 tot € 5.000.

Het EPC: wie maakt het op en hoe lang is het geldig?

Een erkend energiedeskundige type A maakt het EPC op, met de software van de overheid. De eigenaar stelt hem aan en krijgt het certificaat van hem. Een plaatsbezoek is verplicht en duurt volgens vlaanderen.be meestal ongeveer een halve dag. Het EPC is maximaal tien jaar geldig, en bij een verkoop moet het van 2019 of later zijn. Het vervalt eerder bij een andere bestemming, bij een afwijking van de werkelijke situatie, bij een ander aantal eenheden of als er een nieuw EPC komt.

Je hebt het EPC twee keer nodig: de verkoper moet het meegeven bij de notariële overdracht, en jij toont het later als bewijs dat je label D hebt gehaald. Een nieuw EPC na de werken is dus een vaste post in je budget. Vraag een offerte bij een erkend deskundige; een vaste prijs is er niet.

Premie en lening voor renovatie na een koop in Vlaanderen

Voor de renovatie bestaan Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening van VEKA. Beide zijn alleen voor wie het inkomen laag of gemiddeld genoeg is, en dat bepaalt wat je krijgt. Het inkomen wordt bekeken op het laatst gekende aanslagbiljet, de grenzen voor aanvragen in 2026 staan hieronder en worden jaarlijks geïndexeerd.

Per extra persoon ten laste komt er € 4.420 bij. Je mag bovendien geen andere eigendom in volle eigendom hebben, en woon je er nog niet, dan heb je vanaf de toekenning van de lening 36 maanden om je domicilie in de woning te zetten.

Mijn VerbouwLening is een lening van € 4.000 tot € 60.000, af te betalen op maximaal 25 jaar, tot het factuurbedrag inclusief btw, in maximaal drie schijven. Je vraagt haar aan op basis van offertes, vóórdat de werken beginnen. De basisrente is 1,5% voor de hele looptijd; voor categorie 3 en 4 komt er een korting van 1% en 2% af, zodat categorie 4 renteloos leent. De basisrente wordt in het voorjaar van 2027 aangepast aan de wettelijke rentevoet. Ontvang je na de werken een premie, dan wordt die van het openstaande kapitaal afgetrokken.

Mijn VerbouwPremie is er voor eigenaar-bewoners uit categorie 3 en 4. Voor het dak is de premie 50% van de investering exclusief btw met een maximum van € 5.750 (categorie 4) en 35% met een maximum van € 4.025 (categorie 3). Alleen het factuurbedrag tussen € 1.000 en € 11.500 exclusief btw telt mee. De werken doet een aannemer, de nieuwe isolatie heeft een Rd-waarde van minstens 4,5 m²K/W, de eindfactuur is bij aanvraag maximaal twee jaar oud, je krijgt de premie eens per vijf jaar per woning en het gebouw moet vóór 1 januari 2006 op het elektriciteitsnet zijn aangesloten. Sinds 1 maart 2026 krijgen categorie 1 en 2 geen dakpremie meer.

Twee vragen kan alleen het Energiehuis in de gemeente beantwoorden: telt een woning die je in Nederland bezit mee als andere eigendom in volle eigendom, en hoe wordt je inkomen bekeken als je nog geen Belgisch aanslagbiljet hebt? Stel die vragen vóór je biedt, niet na de akte. Reken in je bod pas op premie en lening als het Energiehuis dat bevestigd heeft.

Rekenvoorbeeld: label F, € 300.000 en een renovatie naar label D

Je koopt een woning met label F voor € 300.000, als je enige eigen woning. Het verkooprecht is dan 2% (€ 6.000), tegen € 36.000 bij het gewone tarief van 12%. De overige kosten, zoals notaris en kredietkosten, staan op de pagina over kosten koper. Het renovatiebudget hieronder is een voorbeeld, geen offerte: dak € 11.500, buitenmuren € 15.000, ramen en beglazing € 12.000 en een warmtepomp € 14.000, samen € 52.500 exclusief btw. De btw komt erbovenop; vraag de aannemer wat zijn offerte inclusief btw wordt.

Wat premie en lening ervan maken, hangt af van je categorie. De premie rekenen we alleen over het dak uit; premies voor muren, ramen en warmtepomp laten we buiten dit voorbeeld.

Het tijdpad bij een akte op 15 maart 2027:

• Het verkooprecht betaal je uiterlijk vier maanden na de akte, dus uiterlijk 15 juli 2027.
• Offertes en aanvraag van de lening komen vóór de start van de werken. Het dakwerk laat je door een aannemer uitvoeren, want doe-het-zelf komt niet in aanmerking voor de premie.
• Na de werken vraag je de premie aan, met een eindfactuur van niet ouder dan twee jaar.
• Een nieuw EPC bewijst dat label D is gehaald. Boek dat ruim vóór de deadline van 15 maart 2033, want een boete van € 500 tot € 5.000 kost je geld en lost de plicht niet op.

Het voorbeeld laat zien waar het om draait: reken je renovatie door vóór je biedt. Koop je dezelfde woning als label D voor € 300.000, dan heb je geen renovatieplicht en hoef je die € 52.500 niet in te plannen. Een label F voor € 250.000 kan dus duurder uitpakken dan een label D voor € 300.000, afhankelijk van de offerte van je aannemer.

Budget meenemen in je bod

De renovatieplicht werkt als een verborgen koopsom. Laat vóór je biedt een aannemer en een energiedeskundige de woning bekijken, zet de uitkomst naast de vraagprijs en bied op basis van wat de woning na renovatie kost. De bank financiert doorgaans de aankoopkosten niet, zoals uitgelegd op de pagina over een hypotheek in België, dus het renovatiebudget komt bovenop je eigen inbreng, tenzij je het met Mijn VerbouwLening dekt. Vraag de makelaar of notaris of je een voorbehoud voor de renovatiekosten in je bod kunt opnemen.

Energieausweis en renovatie bij koop van een woning in Duitsland

In Duitsland ligt het anders. Wie daar een woning koopt, krijgt een Energieausweis: de verkoper moet hem uiterlijk bij de bezichtiging tonen en onverwijld na het koopcontract overhandigen (§ 80 van het Gesetz, op gesetze-im-internet.de nu het Gebäudemodernisierungsgesetz). Het certificaat is tien jaar geldig (§ 79 lid 3). Bij een woongebouw met maximaal twee woningen kan de koper een informatief adviesgesprek voeren, als dat gesprek gratis wordt aangeboden (§ 88). Een renovatieplicht met label en termijn zoals in Vlaanderen staat daar niet in; de bepalingen § 47, § 48, § 71 en § 73, waarin eerder verbouwplichten (Nachrüstpflichten) stonden, staan in de huidige tekst als vervallen (weggefallen). Welke eisen er voor jouw huis gelden, vraag je aan de notaris of een Energieberater. Voor de financiering en kosten van een Duitse woning zie de pagina over een hypotheek in Duitsland.

Vragen over de renovatieplicht in België

Peildatum 27 oktober 2026. Bronnen: vlaanderen.be (renovatieverplichting, EPC, Mijn VerbouwLening en Mijn VerbouwPremie), Energiedecreet op codex.vlaanderen.be, gesetze-im-internet.de. Dit is geen juridisch of fiscaal advies.