Een Duitse woning financieren als Nederlander

Lange rentevaste periodes, eigen geld voor de bijkomende kosten en geen renteaftrek in Duitsland. Wat Duitse banken van grensbewoners vragen.

Werk je in Nederland en wil je een woning in Duitsland kopen, dan loopt de financiering langs twee landen tegelijk. Het huis staat in Duitsland, dus de bank neemt het onderpand in het Duitse Grundbuch (het kadaster). Je inkomen komt uit Nederland, dus de bank moet een Nederlands arbeidscontract en Nederlandse loonstroken beoordelen. En je eigen geld komt vaak uit de overwaarde van je Nederlandse woning, waar de Belastingdienst regels voor heeft. Deze pagina loopt die drie lagen na, met een uitgewerkt voorbeeld voor een Nederlands echtpaar dat een woning van € 320.000 koopt in Noordrijn-Westfalen.

Wat een Duitse hypotheek in het algemeen is, hoe Grundschuld, rente, vervroegd aflossen en kosten koper werken, staat op de pagina over hypotheek en kopen in Duitsland. Die uitleg staat hier niet nog eens. Deze pagina beantwoordt alleen de vraag wat er anders is als je inkomen en je eigen geld uit Nederland komen.

Hypotheek Duitsland met Nederlands inkomen: in het kort

• De zekerheid voor een lening op een Duits huis is een Grundschuld die in het Duitse Grundbuch wordt ingeschreven (§ 873 en § 1191 BGB). Een Nederlandse hypotheekakte kan dat niet vervangen. Of je eigen Nederlandse bank een Duits onderpand accepteert, beslist die bank zelf; de route die deze pagina volgt is een lening bij een Duitse bank.
• De Duitse wet vraagt van de bank een grondige toets van je inkomen en uitgaven (§ 505a en § 505b BGB). Uit welk land het inkomen komt, staat niet in de wet. Hoe zwaar een Nederlands contract weegt, bepaalt elke bank zelf.
• Overwaarde van je Nederlandse woning is eigen geld voor de Duitse woning. Fiscaal werkt de overwaarde als eigenwoningreserve: wat je ervan inbrengt, verlaagt het deel van je Duitse lening waarover je in Nederland rente mag aftrekken.
• Rente over een Duitse woning waar je zelf woont is in Nederland aftrekbaar als je kwalificerend buitenlands belastingplichtige bent: je woont in een EU-land en minstens 90% van je wereldinkomen is in Nederland belast. De lening moet binnen 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost.
• Een NHG-garantie bestaat niet voor een woning in het buitenland. De voorwaarden eisen een woning in het Europese deel van Nederland.

Nederlandse hypotheek voor een huis in Duitsland: kan een Nederlandse bank dat financieren?

Een Nederlandse bank mag een Duitse woning financieren, maar het onderpand is dan een recht naar Duits recht, dat in een Duits register moet staan. Het BGB vraagt voor de belasting van een grondstuk met een recht twee dingen: overeenstemming tussen partijen en inschrijving in het Grundbuch (§ 873 lid 1 BGB). Het recht dat de bank daarvoor gebruikt, is in Duitsland meestal de Grundschuld: een geldsom die uit het grondstuk kan worden gehaald, ook zonder dat er een vordering aan hangt (§§ 1191 en 1192 lid 1 BGB). Een inschrijving in een Nederlands register zet geen recht op een Duits grondstuk in het Duitse Grundbuch. De bank moet dus een Grundschuld laten vestigen, voor de inschrijving een notaris inschakelen (de kosten daarvan staan op de themapagina) en bij wanbetaling een Duits grondstuk te gelde maken.

Of jouw eigen bank daar aan begint, bepaalt die bank. De wet verbiedt het niet. Zij bepaalt zelf welk onderpand ze accepteert, welk percentage van de waarde ze financiert en welke voorwaarden ze aan inkomen en looptijd stelt. Vraag haar daarom, voordat je een woning zoekt, schriftelijk of ze een woning in Duitsland als onderpand accepteert en onder welke voorwaarden. Krijg je een nee, dan weet je dat je een Duitse bank nodig hebt en dat de rest van deze pagina over jouw situatie gaat.

Leg je eigen bank drie vragen voor: accepteert ze een Duitse woning als onderpand, tot welk percentage van de waarde financiert ze, en welke voorwaarden gelden voor je inkomen als je in Duitsland gaat wonen terwijl je in Nederland blijft werken. Wat er met je lopende Nederlandse hypotheek gebeurt, lees je bij de paragraaf over overbrugging.

Hypotheek in Duitsland met een Nederlands inkomen: hoe kijkt een Duitse bank ernaar?

Een Duitse bank moet je inkomen en uitgaven grondig toetsen, maar de wet zegt niet dat dat inkomen uit Duitsland moet komen. Volgens § 505b lid 2 BGB beoordeelt de bank je kredietwaardigheid aan de hand van je inkomen, je uitgaven en je overige omstandigheden. Ze mag niet hoofdzakelijk op de waarde van de woning steunen, en ze moet de informatie nagaan en vastleggen op welke procedure en gegevens haar toets rust (§ 505b lid 2 tot 4 BGB). Daar staat niets over een land van herkomst. Elke bank beslist dus zelf welke stukken ze wil zien en hoe ze een Nederlands loon meetelt.

Wat de bank van je Nederlandse loon te zien krijgt, volgt uit het belastingverdrag. Loon uit dienstbetrekking is belastbaar in het woonland, tenzij je de arbeid in het andere land uitoefent (art. 14 lid 1 Verdrag van 12 april 2012, Trb. 2012, 123). Werk je fysiek in Nederland, dan heft Nederland de belasting, en Duitsland stelt dat inkomen vrij met progressievoorbehoud (art. 22 lid 1 onder a en d). Je krijgt dus Nederlandse loonstroken met Nederlandse loonheffing, en geen Duitse Lohnsteuerbescheinigung. De bank moet weten hoe ze daarmee rekent. Heb je in Duitsland een aangifte gedaan, bijvoorbeeld omdat de som van je inkomsten onder progressievoorbehoud meer dan € 410 bedraagt (§ 46 lid 2 Nr. 1 EStG), dan heb je ook een Duits belastingbescheid. Vraag de bank of ze dat naast je Nederlandse stukken wil.

Vraag bij twee of drie Duitse banken tegelijk om een financieringsindicatie op papier, met de stukken die ze willen zien. Leg ze dezelfde vragen voor:

• Telt een Nederlands arbeidscontract voor onbepaalde tijd even zwaar als een Duits contract?
• Hoe gaat de bank om met een tijdelijk contract, een proeftijd, een nulurencontract, variabel loon of een eigen onderneming?
• Welke Nederlandse stukken wil ze: loonstroken, jaaropgaaf, werkgeversverklaring, aanslag inkomstenbelasting?
• Rekent ze met je nettoloon, en hoe zet ze Nederlandse premies en inhoudingen om?
• Hoeveel eigen geld vraagt ze, en telt ze overwaarde uit een Nederlandse woning als eigen geld?

Heb je een partner met een eigen inkomen, vraag dan ook welke stukken de bank van jullie allebei wil zien.

Hypotheek in Duitsland met een Nederlands arbeidscontract en BKR

Je Nederlandse kredietoverzicht van het BKR kun je gratis online inzien, en dat laat zien welke Nederlandse leningen je hebt, en dat is een stuk dat je een Duitse bank kunt aanbieden. Op mijnkredietregistratie.nl bekijk je het overzicht gratis; de eerste keer log je in met iDIN, anders vraag je het aan met een formulier en een identiteitsbewijs. Een gewaarmerkt overzicht kost € 17,50. De Duitse tegenhanger is de SCHUFA. Hoe die werkt en wat je erover kunt opvragen, staat op de pagina over Kaution en SCHUFA bij het huren.

Woon je nog niet in Duitsland, dan heb je daar waarschijnlijk geen kredietgeschiedenis. Een Nederlands kredietoverzicht, een werkgeversverklaring en je loonstroken zijn dan de stukken die je kunt aanbieden. Of de bank ze accepteert, zegt ze in de indicatie.

Je lopende Nederlandse verplichtingen tellen mee in je uitgaven (§ 505b lid 2 BGB): een studieschuld, een autolening, een creditcard. Dat geldt ook voor de lasten van een Nederlandse woning die je aanhoudt. Wil je die woning verkopen, zeg dat dan tegen de bank en vraag of ze de verkoop als voorwaarde in de indicatie zet.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: wat betekent de Duitse toets voor je Nederlandse loon?

De Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlijn 2014/17/EU van 4 februari 2014) schrijft voor dat een bank een woonkrediet alleen verstrekt als ze heeft getoetst dat je het kunt dragen, en het BGB heeft dat omgezet in § 505a e.v. Een woonkrediet mag alleen worden gesloten als het na de toets waarschijnlijk is dat je je verplichtingen kunt nakomen (§ 505a BGB). Voor jou heeft dat drie gevolgen.

Ten eerste draagt je inkomen de lening, niet het huis. De bank mag niet hoofdzakelijk op de waarde van de woning steunen of op de verwachting dat die stijgt (§ 505b lid 2 BGB). Een mooie koopsom of een flinke overwaarde in Nederland vervangt dus niet het bewijs dat je maandlast past in je Nederlandse loon.

Ten tweede moet de bank je gegevens nagaan, desnoods met stukken die ze zelf kan controleren (§ 505b lid 3 BGB). Zorg dat je Nederlandse stukken volledig en actueel zijn, en geef alles op wat de bank vraagt.

Ten derde heb je een sanctie aan jouw kant als de bank de toets overslaat. Dan daalt de vaste rente tot de marktrente voor hypotheekpandbrieven met dezelfde looptijd, kun je de lening zonder opzegtermijn beëindigen en betaal je geen Vorfälligkeitsentschädigung (§ 505d lid 1 BGB). Dat geldt niet als jij de bank opzettelijk of met grove nalatigheid verkeerde informatie hebt gegeven of informatie hebt achtergehouden. Je Nederlandse inkomen en schulden moeten dus volledig in het dossier staan.

Overwaarde van je Nederlandse woning inzetten voor een Duitse woning

Overwaarde is de nettoverkoopopbrengst van je Nederlandse woning min de eigenwoningschuld, en wat je ervan inzet in Duitsland, bepaalt hoeveel rente je later in Nederland mag aftrekken. De nettoverkoopopbrengst is de verkoopprijs min de verkoopkosten, zoals makelaarskosten. De Belastingdienst noemt de overwaarde ook je eigenwoningreserve (Belastingdienst, Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling). Bij een lagere verkoopopbrengst dan je schuld ontstaat een restschuld, die de reserve verlaagt.

De bijleenregeling werkt zo. Je koopt een nieuwe woning, en de maximale eigenwoningschuld is de aankoopprijs plus de aankoopkosten min je eigenwoningreserve. Leen je meer dan dat bedrag, dan is de rente over het teveel niet aftrekbaar. De aftrekbare rente is de betaalde rente maal de maximale eigenwoningschuld gedeeld door de totale lening. Een voorbeeld van de Belastingdienst: een woning van € 250.000 met € 18.000 kosten en een eigenwoningreserve van € 88.000 geeft een maximale eigenwoningschuld van € 180.000. Bij een lening van € 200.000 en € 10.000 rente is € 9.000 aftrekbaar. De reserve geldt drie jaar. Koop je binnen die termijn geen nieuwe woning, dan hoef je er geen rekening meer mee te houden.

Voor jou betekent dat: zet de overwaarde in als eigen geld voor de Duitse woning, en leen niet meer dan je nodig hebt. Spaar je de overwaarde op en leen je in Duitsland de volle koopsom, dan is een deel van je rente in Nederland niet aftrekbaar. Voor kwalificerend buitenlands belastingplichtigen telt de eigen woning in het woonland mee als eigen woning in de eigenwoningregeling (Belastingdienst, hoofdstuk U woont buiten Nederland). De bijleenregeling hoort bij die regeling. Het is aan te raden vooraf vast te laten stellen of de Duitse Grunderwerbsteuer en de notariskosten als aankoopkosten tellen, want dat verandert de maximale eigenwoningschuld.

Zet je je Nederlandse woning niet te koop maar leen je er extra op bij om in Duitsland te kopen? Dan is de rente over dat deel in Nederland alleen aftrekbaar als de lening dient voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning. Een voorbeeld van de Belastingdienst: dient € 20.000 van een hypotheek van € 200.000 voor een auto, dan telt alleen de resterende € 180.000 als eigenwoningschuld. Voor een lening op je Nederlandse woning om een Duitse woning te kopen, laat je vooraf vaststellen of die lening als eigenwoningschuld telt. Koop je de Duitse woning als tweede woning terwijl je in Nederland blijft wonen, dan is het geen eigen woning: de schuld valt in box 3 en verlaagt daar de grondslag, met een forfaitair rendement van 2,70% en een drempel van € 3.800 per persoon (belastingjaar 2026).

Duitse woning kopen voordat je Nederlandse woning is verkocht: overbrugging

Koop je in Duitsland voordat je Nederlandse woning is verkocht, dan betaal je tijdelijk de lasten van twee woningen, en dat telt mee voor beide banken. De Duitse bank toetst je uitgaven (§ 505b lid 2 BGB), dus de maandlast van je Nederlandse hypotheek kan in haar berekening blijven zitten zolang die woning van jou is. Vraag in de indicatie of ze rekent met de verkoop van de Nederlandse woning als voorwaarde, en wat ze wil zien als bewijs, bijvoorbeeld een koopovereenkomst.

Een overbruggingskrediet dekt de periode tussen kopen en verkopen. Vraag je Nederlandse bank of een Duitse bank of ze er een aanbieden, wat het kost, hoe lang het loopt en of ze het verstrekken voor een Duitse aankoop. Vraag ook of de bank een vergoeding rekent als je de Nederlandse hypotheek vervroegd aflost bij de verkoop.

De Belastingdienst heeft voor deze tussentijd drie regels, die ook kunnen gelden als je naar het buitenland verhuist. De bijleenregeling geldt ook als je de nieuwe woning koopt vóór de oude is verkocht. Een vorige woning mag je maximaal drie jaar na het kalenderjaar waarin je haar verliet als eigen woning blijven opgeven, onder drie voorwaarden: ze staat te koop, ze staat leeg en ze was in het verhuisjaar of in een van de drie voorgaande jaren je hoofdverblijf. Verhuur je de woning terwijl ze te koop staat, dan mag je de rente niet aftrekken. Of dit ook geldt voor wie naar het buitenland vertrekt, laat je vooraf vaststellen. Het verhuizen zelf behandelt de pagina over emigreren naar Duitsland.

Vergeet de tijdlijn aan de Duitse kant niet. De notaris moet je als consument de ontwerptekst van de koopakte in de regel twee weken voor de akte geven (§ 17 lid 2a BeurkG). Gebruik die twee weken om de financiering rond te hebben, want de akte legt je koopprijs vast. Wie met een verkoop in Nederland afhankelijk is van een datum die nog niet vaststaat, bespreekt vooraf met de notaris hoe de betaalvoorwaarden zijn geformuleerd. De stappen van bod tot Grundbuch staan op de themapagina.

Hypotheekrenteaftrek voor een Duitse woning: kwalificerend buitenlands belastingplichtige

Rente over een lening voor je Duitse hoofdverblijf is in Nederland aftrekbaar als je kwalificerend buitenlands belastingplichtige bent, en dat ben je als je in een EU-land woont en minstens 90% van je wereldinkomen in Nederland belast is. Duitsland geeft die aftrek niet: uitgaven voor het huishouden van de belastingplichtige zijn niet aftrekbaar, tenzij de wet iets anders bepaalt (§ 12 Nr. 1 EStG). Dat kost je weinig, want als je loon volgens het verdrag in Nederland wordt belast, stelt Duitsland het vrij (art. 22 Verdrag). Er is in Duitsland dan niets om rente van af te trekken.

De Belastingdienst behandelt je hoofdverblijf buiten Nederland als eigen woning, en voor jou gelden dezelfde voorwaarden als voor inwoners van Nederland. Voor leningen vanaf 1 januari 2013 is dat: de lening dient voor koop of verbouwing van je eigen woning, en je lost haar annuïtair of lineair af binnen 30 jaar. Je hebt maximaal 30 jaar aftrek. Voor een verhoging van de lening gaat de termijn van 30 jaar opnieuw lopen voor het bedrag van de verhoging. Dat de bank in Duitsland zit, is geen belemmering: een lening bij een niet in Nederland gevestigde bank is aftrekbaar onder dezelfde voorwaarden. Voor leningen vanaf 1 januari 2013 geef je de leninggegevens op in je aangifte; zonder die opgave heb je geen recht op renteaftrek.

De 90% voor het wereldinkomen betekent: over minstens 90% van je wereldinkomen betaal je loon- of inkomstenbelasting in Nederland. Voor de toets tellen ook je vermogen en je inkomsten uit aanmerkelijk belang mee. Ben je fiscaal partner, dan mag je jullie inkomsten bij elkaar optellen; voldoe je samen aan de eis, dan voldoen jullie allebei, ook als één van jullie dat afzonderlijk niet doet. Een inkomensverklaring van de belastingdienst van je woonland is met ingang van 2026 niet meer nodig. Verdien je vooral in Duitsland, dan haal je de 90% niet en vervalt de aftrek.

Zo werkt de aftrek in 2026. Over een eigen woning tel je het eigenwoningforfait bij je inkomen: een percentage van de waarde van de woning. Heb je geen WOZ-beschikking, zoals bij een woning in het buitenland, dan ga je uit van de waarde in het economisch verkeer op 1 januari 2025. Het forfait is 0,35% van de waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000, en lager onder € 75.000 (belastingjaar 2026). Daar trek je je betaalde rente van af. Het saldo verlaagt je inkomen tegen je tarief in box 1. De tarieven in 2026 voor wie jonger is dan de AOW-leeftijd: 35,75% tot € 38.883, 37,56% tot € 78.426 en 49,50% daarboven. Wie in de hoogste schijf zit, krijgt de aftrek beperkt tot 37,56% (de tariefsaanpassing in 2026 is 11,94%). Een Duitse woning waar je niet woont, is een tweede woning en geen eigen woning; dan geldt het box 3-regime hierboven.

Voor het Duitse deel van dit verhaal verwijst de pagina over wonen in Duitsland naar de Duitse aangifte, en de pagina over belasting voor grensarbeiders legt uit waar je loonbelasting betaalt. De Belastingdienst noemt Duitsland op zijn pagina's niet bij naam; Duitsland is een EU-land en valt onder de groep. Het enige voorbeeld van een eigen woning in het woonland is bij de Belastingdienst een Belgische woning. Laat daarom vóór je tekent schriftelijk vaststellen hoe de Belastingdienst jouw Duitse woning en lening behandelt.

NHG en een woning in Duitsland

De Nationale Hypotheek Garantie geldt niet voor een woning in Duitsland. In de Voorwaarden en normen NHG 2026-1 (paragraaf C.4.2) staat als eerste voorwaarde voor de woning: "De woning ligt in het Europese deel van Nederland." Een Duitse woning valt daar niet onder, ook niet als je haar als hoofdverblijf betrekt. Heb je op je Nederlandse woning een lening met NHG, dan blijft die garantie bij die woning. Bespreek met de bank wat er met de lening gebeurt als je verkoopt.

Rekenvoorbeeld: financiering van een Duitse woning van € 320.000 met Nederlands inkomen

Een echtpaar dat nu in Nederland woont, koopt een woning van € 320.000 in Noordrijn-Westfalen en financiert die met € 215.000 van een Duitse bank en de overwaarde van de Nederlandse woning. Beiden blijven in Nederland werken. Dit zijn de aannames; ze zijn voorbeeldbedragen, geen advies.

• Bruto jaarinkomen: € 68.000 en € 42.000, samen € 110.000, allebei van een Nederlandse werkgever. Voor het gemak rekenen we dat als belastbaar inkomen. Dat valt voor beiden in de schijf van 37,56%.
• Verkoop Nederlandse woning: verkoopprijs € 440.000, eigenwoningschuld € 300.000, verkoopkosten € 10.000. De overwaarde en dus de eigenwoningreserve is € 130.000.
• Rente: 4,04%, het gemiddelde van de Bundesbank voor nieuwe woonkredieten met meer dan tien jaar rentevast in augustus 2026 (voorlopig). Je eigen rente kan afwijken. Aflossing: 2% per jaar over het oorspronkelijke bedrag, een aanname.
• Het echtpaar verhuist naar Duitsland, houdt het Nederlandse werk en voldoet aan de 90%. De waarde van de woning in het economisch verkeer stellen we voor de forfaitberekening gelijk aan de koopsom.

De kosten komen uit dezelfde posten als in het rekenvoorbeeld op de themapagina. De notaris voor de koopakte rekent € 2.366,32 en het Grundbuch € 635,00 plus € 317,50; samen € 3.318,82. Voor de Grundschuld rekent de notaris 1,0 maal € 485 plus het forfait van € 20, plus 19% Umsatzsteuer: € 600,95. Het Grundbuch rekent daarvoor € 485,00; samen € 1.085,95. Een makelaar en de verhuiskosten zitten er niet in. Ligt de woning in Nedersaksen, dan is de Grunderwerbsteuer 5% (€ 16.000), zijn de totale kosten € 4.800 lager en heeft het echtpaar € 125.404,77 eigen geld nodig.

De rente daalt elke maand omdat de schuld daalt. De rente voor het eerste jaar is daarom lager dan 4,04% van € 215.000 (€ 8.686,00). De bank rekent de details in het aflossingsschema, dat je volgens § 492 lid 3 BGB kunt vragen. Na de rentevaste periode van tien jaar sluit je een nieuwe rente af voor de restschuld van € 162.124,05; de rente die dan geldt, is nu niet te weten.

Het voordeel van € 234,30 per maand hoort bij het eerste volle jaar; het daalt met de rente. Er zijn drie plekken waar het voorbeeld anders uitpakt.

• Kosten koper tellen niet mee. Als de Duitse Grunderwerbsteuer en de notariskosten niet als aankoopkosten gelden, is de maximale eigenwoningschuld € 190.000 (€ 320.000 min € 130.000). Dan is 88,4% van de rente aftrekbaar (€ 7.604,84) en daalt het voordeel naar € 2.435,71 per jaar.
• Te weinig aflossen. Bij 1% aflossing is de maandtermijn € 903,00, maar duurt het 482 maanden (40,2 jaar) voor de lening is afgelost. De lening moet binnen 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost; bij 1% aflossing is de rente niet aftrekbaar. Laat de bank een aflossingsschema met einddatum geven.
• Minder dan 90% in Nederland. Verdient één van jullie een groot deel in Duitsland, dan is de aftrek weg en blijft de maandlast € 1.082,17.

Vragen over een Duitse woning financieren met een Nederlands inkomen

Peildatum 27 oktober 2026; tarieven en forfait belastingjaar 2026, rentecijfers augustus 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies.