Huren in Duitsland: Kaltmiete, Kaution en Schufa

Een Duitse huuradvertentie leest anders dan een Nederlandse. De begrippen die je moet kennen voordat je ergens op reageert.

Voordat je de sleutel van een Duitse huurwoning krijgt, moet je twee dingen regelen: de Kaution, de borgsom, en het bewijs dat je de huur kunt betalen, waarbij de SCHUFA vaak de eerste naam is die valt. Op deze pagina staat alleen die twee onderwerpen, in de diepte. Het hele Duitse huurrecht, van Kaltmiete en opzegtermijn tot Mietpreisbremse en Betriebskosten, staat op Huren in Duitsland: huurwoning in Duitsland. Het aanmelden na de verhuizing staat op wonen in Duitsland.

Kaution en SCHUFA bij het huren in Duitsland: in het kort

• De Kaution is hoogstens drie keer de kale maandhuur en mag in drie gelijke maandelijkse termijnen worden betaald (§ 551 lid 1 en 2 BGB).
• De verhuurder moet het geld gescheiden van zijn eigen vermogen beleggen; de rente is van jou en verhoogt de Kaution (§ 551 lid 3 BGB).
• Na het einde van de huur krijgt de verhuurder een redelijke termijn om af te rekenen. Een vaste termijn staat niet in de wet; volgens de Bundesgerichtshof kan die meer dan zes maanden zijn.
• De SCHUFA is een Duits kredietbureau. Een gratis Datenkopie vraag je aan op grond van artikel 15 AVG; de betaalde BonitätsAuskunft is een ander product.
• Een verhuurder mag in stappen vragen: bij de bezichtiging alleen contactgegevens, bij je belangstelling meer, vlak voor het contract pas inkomens- en bonitätsbewijzen (Datenschutzkonferenz, januari 2026).
• Heb je nog geen Duitse kredietgeschiedenis, dan zijn loonstroken, een werkgeversverklaring en een Nederlands kredietoverzicht van BKR de gebruikelijke alternatieven.

Kaution bij huur in Duitsland: hoeveel mag de verhuurder vragen

De verhuurder mag hoogstens het drievoudige van de kale maandhuur als zekerheid vragen. Dat staat in § 551 lid 1 BGB: heb je de verhuurder voor de nakoming van je verplichtingen zekerheid te geven, dan mag die niet meer zijn dan drie keer de huur van een maand, zonder de Betriebskosten die als Pauschale of Vorauszahlung in het contract staan. De grens rekent dus met de Kaltmiete, niet met de Warmmiete. Noemt een advertentie 850 euro kaal en 1.050 euro warm, dan rekent de grens met de 850 euro.

Dat de wet van "Sicherheit" spreekt en niet van geld, is belangrijk. Volgens de tekst van de wet geldt de grens van drie maanden niet alleen voor een bedrag op een rekening, maar voor elke vorm van zekerheid, dus ook voor een Bürgschaft of een verzekering in plaats van geld (zie hieronder). Een verhuurder die twee keer drie maanden vraagt, bijvoorbeeld drie maanden geld en daarnaast een Bürgschaft, overschrijdt de grens. Een afspraak die jou slechter stelt dan de wet is nietig (§ 551 lid 4 BGB). Je mag dus het te veel betaalde terugvragen en je hoeft niet te accepteren dat de verhuurder zegt dat het in deze streek zo gebruikelijk is.

De wet noemt geen ondergrens en geen verplichting om een Kaution te vragen. Drie maanden is dus een maximum en geen standaardbedrag; of het minder kan, is een kwestie van afspreken.

Kaution in drie termijnen betalen

Je mag de Kaution in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen als het om een geldsom gaat. De eerste termijn is verschuldigd bij het begin van de huur, de twee andere samen met de eerstvolgende huurbetalingen (§ 551 lid 2 BGB). Zelfs als het contract iets anders zegt, zoals "de volledige Kaution voor de sleuteloverdracht", mag je je op de termijnregeling beroepen, want ook dit lid is dwingend ten gunste van de huurder (§ 551 lid 4 BGB).

Let op de volgorde in de eerste maand. De huur is verschuldigd aan het begin van de periode, uiterlijk op de derde werkdag (§ 556b lid 1 BGB), en daar komt de eerste Kautionstermijn bovenop. Bij de eerste betaling komt er dus een Kautionstermijn op de huur. Voor een woning met een Kaltmiete van 850 euro en 200 euro Vorauszahlung staat de som in het rekenvoorbeeld hieronder.

Kaution belegd en rente: wat de verhuurder met je geld moet doen

De verhuurder mag de Kaution niet gewoon op zijn eigen rekening laten staan. Een geldsom die hij als zekerheid krijgt, moet hij bij een kredietinstelling beleggen tegen de rente die gebruikelijk is voor spaartegoeden met een opzegtermijn van drie maanden. Partijen mogen een andere beleggingsvorm afspreken. In beide gevallen moet de belegging gescheiden zijn van het vermogen van de verhuurder, komen de opbrengsten de huurder toe en verhogen ze de zekerheid (§ 551 lid 3 BGB). Dat laatste betekent dat de rente niet jaarlijks naar jou wordt overgemaakt, maar bij de Kaution blijft staan en jou bij de terugbetaling wordt uitgekeerd.

Er is één uitzondering. Bij woonruimte in een studenten- of jeugdwoonhuis hoeft de verhuurder de Kaution niet te verrekenen met rente (§ 551 lid 3 BGB). Een gewone huurwoning valt daar niet onder.

De verhuurder die de Kaution niet gescheiden belegt, handelt in strijd met de wet. Vraag bij het begin van de huur op welke rekening de Kaution staat. Een vaste vorm voor dat bewijs schrijft de wet niet voor; een bevestiging van de bank of de verhuurder met rekeningnummer en datum volstaat om later te kunnen aantonen dat je betaald hebt en waar het geld zit.

Kaution terugkrijgen na einde huur: termijn en inhoudingen

De verhuurder moet de Kaution terugbetalen na het einde van de huur en na een redelijke termijn om te beoordelen of hij er nog aanspraken op heeft. Dat zegt de Bundesgerichtshof (BGH): de verhuurder is op grond van de afspraak die aan de Kaution ten grondslag ligt verplicht een Barkaution terug te betalen na het einde van de huur en na afloop van een redelijke Prüfungsfrist, zodra hij die niet meer nodig heeft om zijn aanspraken veilig te stellen (BGH, 10 juli 2024, VIII ZR 184/23, onder verwijzing naar de uitspraak van 18 januari 2006, VIII ZR 71/05).

Hoe lang die termijn is, hangt af van de omstandigheden. De BGH schrijft dat de lengte bepaald wordt door de omstandigheden van het geval en dat daarbij ook meer dan zes maanden voor de verhuurder nodig en voor de huurder redelijk kunnen zijn. Een vaste termijn in dagen of maanden geeft de wet dus niet. Het verstandigste is de verhuurder schriftelijk om afrekening te vragen, een termijn te noemen en je bankrekeningnummer erbij te zetten.

Waarvoor mag de verhuurder inhouden? Voor wat de Kaution dekt: schade aan de woning boven normale slijtage en achterstallige huur. Volgens de BGH wordt een Barkautionsafspraak in een huurcontract voor woonruimte doorgaans zo uitgelegd dat de verhuurder zich na afloop van de huur door verrekening (Aufrechnung) mag verhalen op zijn schadeclaims. Er is een korte verjaringstermijn: claims van de verhuurder wegens veranderingen of verslechtering van de woning verjaren in zes maanden, vanaf het moment dat hij de woning terugkrijgt (§ 548 lid 1 BGB). In dezelfde uitspraak van 10 juli 2024 oordeelde de BGH dat de verhuurder zo'n al verjaarde schadeclaim in beginsel nog wel met de Kaution mag verrekenen, als de verrekening mogelijk was voordat de claim verjaarde. Rekenen op het verlopen van die zes maanden is dus geen strategie.

In de zaak van de BGH werd de Barkaution in mei 2020 verrekend, ruim een half jaar nadat de woning in november 2019 was teruggegeven. Betwist je de schade, dan blijft het geschil bestaan; de rechter moet dan vaststellen of de schade er werkelijk is.

Kautionsformen: Barkaution, Mietkautionskonto, Bürgschaft of Kautionsversicherung

Je hebt in de praktijk vier manieren om de zekerheid te geven, en alleen de eerste twee zijn geldsommen waarop de termijn- en renteregels van § 551 lid 2 en 3 BGB rechtstreeks betrekking hebben.

De Barkaution is geld dat je aan de verhuurder overmaakt. Die beheert het, gescheiden van zijn eigen vermogen, en keert het met rente terug. Het nadeel is dat je het bedrag zolang de huur loopt niet kunt gebruiken.

Bij een Mietkautionskonto richt je een rekening in bij een bank, zodat het geld daar belegd staat en niet bij de verhuurder zelf. Dat past in de wettelijke mogelijkheid om een andere Anlageform af te spreken (§ 551 lid 3 BGB), mits de belegging gescheiden is van het vermogen van de verhuurder en de rente aan jou toekomt. Of de verhuurder dit accepteert en welke bank, staat in het contract of in een aparte afspraak.

Een Bürgschaft is een verklaring van een derde, vaak een bank of een ouder, die instaat voor je verplichtingen. Een Bürgschaft is alleen geldig als de verklaring schriftelijk is gegeven; elektronische vorm is uitgesloten (§ 766 BGB). Een Nederlandse ouder die zich borg stelt, tekent dus op papier. De drie-maandengrens van § 551 lid 1 BGB geldt volgens de tekst van de wet voor de zekerheid in het algemeen, dus ook voor een Bürgschaft.

Een Kautionsversicherung is een verzekeraar die voor een jaarlijkse premie een Bürgschaft aan de verhuurder afgeeft. Je betaalt geen Kaution aan de verhuurder, maar wel een premie die je niet terugkrijgt. Of de verhuurder deze vorm accepteert en wat de premie is, hangt van het contract en de verzekeraar af; een wettelijke premie bestaat niet. Vraag in de polisvoorwaarden of de verzekeraar uitbetaalde bedragen op jou verhaalt, en hoe lang de premie moet doorlopen.

De wet verplicht een verhuurder niet een van die vormen te accepteren. Hij mag in het contract een Barkaution eisen. Wil je een andere vorm, vraag het dan voordat je tekent.

Rekenvoorbeeld: Kaution in drie termijnen, rente en Kautionsversicherung

De bedragen en percentages hieronder zijn voorbeelden om te rekenen, geen werkelijke tarieven. Een woning heeft een Kaltmiete van 850 euro en een Vorauszahlung op de Betriebskosten van 200 euro, dus een Warmmiete van 1.050 euro per maand. De Kaution is hoogstens 3 × 850 euro = 2.550 euro, want de Vorauszahlung telt niet mee (§ 551 lid 1 BGB). Elke termijn is 2.550 ÷ 3 = 850 euro.

De eerste drie maanden kosten je dus 5.700 euro, waarvan 2.550 euro Kaution is. Daarna is je maandlast 1.050 euro.

Stel dat de Kaution vijf jaar op een spaarrekening staat tegen een voorbeeldrente van 1,5% per jaar, die jaarlijks wordt bijgeschreven en bij de Kaution blijft staan (§ 551 lid 3 BGB). Dan staat er na vijf jaar 2.550 × 1,015⁵ = 2.747,07 euro, dus 197,07 euro rente. Houdt de verhuurder niets in, dan krijg je 2.747,07 euro terug. Is de werkelijke spaarrente die jaren hoger of lager, dan verandert dit bedrag mee.

Stel nu dat je een Kautionsversicherung neemt met een voorbeeldpremie van 3% van de Bürgschaftssom per jaar. Dat is 3% van 2.550 euro = 76,50 euro per jaar, 382,50 euro in vijf jaar. Die premie krijg je nooit terug, ook niet als de woning schadevrij is. Daar staat tegenover dat je de 2.550 euro zelf kunt houden en gebruiken, bijvoorbeeld voor de inrichting van de woning of als buffer. Zet je die 2.550 euro zelf op een spaarrekening tegen dezelfde 1,5%, dan groeien ze in dezelfde vijf jaar ook tot 2.747,07 euro. Met de verzekering heb je na vijf jaar dus 2.747,07 min 382,50 is 2.364,57 euro; met eigen geld bij de verhuurder 2.747,07 euro, maar dan staat het geld vast. De 382,50 euro is de prijs voor het vrij houden van je geld.

Bij een kortere huur wordt de verzekering relatief duurder, bij een langere de Kaution. Reken met de premie die de verzekeraar je werkelijk voorlegt en met de spaarrente van dat moment.

SCHUFA in Duitsland: wat is het en wat is de SCHUFA-score

De SCHUFA is een Duits kredietbureau, een Auskunftei, dat gegevens over de betaalgeschiedenis van consumenten bewaart en daaruit een score berekent. Banken, telecomaanbieders, webwinkels en verhuurders kijken naar die score of naar het rapport om in te schatten of je betaalt. Voor wie in Duitsland gaat huren is de SCHUFA vooral van belang omdat de verhuurder wil weten of je je betalingsverplichtingen nakomt.

De wet legt de score aan banden. Een score over betalingsvermogen en -bereidheid mag volgens § 31 lid 2 BDSG alleen rekening houden met onbetaalde vorderingen als die opeisbaar zijn en aan een van de wettelijke gevallen voldoen: een vonnis, een erkenning door de schuldenaar, twee schriftelijke aanmaningen waarvan de eerste minstens vier weken geleden was en waarbij je op de vermelding bij een Auskunftei bent gewezen, of een contract dat wegens betalingsachterstand zonder opzegtermijn opgezegd kan worden. Adresgegevens alleen mogen nooit de basis van een score zijn (§ 31 lid 1 BDSG).

Het Europese Hof van Justitie oordeelde op 7 december 2023 (C-634/21) dat een score al een geautomatiseerd besluit in de zin van artikel 22 AVG kan zijn, als een derde zoals een bank of verhuurder er in beslissende mate op afgaat. Een score is dus niet zomaar een cijfer: ze valt onder de AVG-regels voor geautomatiseerde besluiten.

SCHUFA-Selbstauskunft kostenlos: de gratis Datenkopie

Je hebt recht op een gratis kopie van je gegevens bij de SCHUFA. Artikel 15 AVG geeft je recht op inzage en op een kopie van de persoonsgegevens die een organisatie verwerkt, en artikel 12 lid 5 AVG bepaalt dat dit in beginsel kosteloos gebeurt. Binnen een maand moet de organisatie reageren (artikel 12 lid 3 AVG). Dat is wat de SCHUFA de "Datenkopie nach Art. 15 DSGVO" noemt, en wat vaak als "SCHUFA-Selbstauskunft kostenlos" wordt gezocht. De aanvraag loopt via schufa.de.

Let op het verschil met de betaalde BonitätsAuskunft. De Datenkopie laat zien wat de SCHUFA over jou bewaart. De BonitätsAuskunft is het document dat is opgemaakt om aan een verhuurder te laten zien dat je financieel gezond bent. Veel verhuurders vragen daarom om dat laatste. Of een verhuurder de gratis kopie ook accepteert, bepaalt hij zelf; de wet verplicht hem er niet toe. Wat de betaalde BonitätsAuskunft kost en hoe lang ze geldig is, lees je op schufa.de zelf, want de prijs wordt daar bijgehouden.

Bestel de Datenkopie rechtstreeks bij de SCHUFA. Er bestaan tussenpersonen die tegen betaling aanbieden de gratis kopie voor je aan te vragen; je hebt ze niet nodig, want de AVG-aanvraag bij de SCHUFA zelf kost niets.

Controleer de Datenkopie op fouten voordat je gaat zoeken. Staat er een oude vordering of een verkeerd adres in, dan kun je de SCHUFA vragen het te corrigeren (artikel 16 AVG). Dat kost tijd, dus begin ruim voor de bezichtiging.

Wat mag een verhuurder vragen: Mieterselbstauskunft en bonitätsbewijs

De Duitse privacytoezichthouders hebben vastgelegd welke vragen wanneer mogen. In de Orientierungshilfe van de Datenschutzkonferenz (DSK), versie 2.0 van januari 2026, en het bijbehorende voorbeeldformulier zijn drie stappen te onderscheiden.

Bij de bezichtiging mag de verhuurder alleen je naam en één contactgegeven vragen, zoals je adres, telefoonnummer of e-mailadres. Voor een gesubsidieerde woning mag hij vragen of je een Wohnberechtigungsschein hebt. Meer niet.

Heb je besloten de woning te willen huren, dan mag hij vragen hoeveel mensen er komen wonen, wie je werkgever en je beroep zijn, wat je netto inkomen is of dat je de huur kunt betalen, of er huisdieren komen (behalve kleine dieren in een afgesloten ruimte, zoals hamsters en siervissen), of er een insolventieprocedure loopt die nog niet is afgesloten en of er in de laatste vijf jaar een uitzettingsvonnis tegen je is uitgesproken.

Pas als de verhuurder voor jou heeft gekozen, vlak voor het contract, mag hij bewijzen vragen: een bewijs van je inkomen, zoals een loonstrook, bankafschriften of een belastingaanslag, waarop je niet-noodzakelijke gegevens mag zwart maken, en een bewijs van je bonität. Geef je dat niet, dan zegt het formulier dat hij een bonitätsvraag bij een Auskunftei kan doen, voor zover dat voor de huur nodig is. Ook vragen over huurachterstand bij de vorige verhuurder horen in deze laatste fase.

De DSK waarschuwt ook tegen documenten die je ongevraagd opstuurt: een verhuurder mag stukken met persoonsgegevens die hij nog niet nodig heeft, niet verwerken. Stuur dus niet bij je eerste bericht een volledige map met paspoort en loonstroken. Een verhuurder mag zulke stukken dus niet verwerken zolang hij ze nog niet nodig heeft.

Het is handig een compleet dossier klaar te hebben, maar je stuurt het pas als er om gevraagd wordt.

SCHUFA aanvragen als Nederlander zonder Duitse kredietgeschiedenis

Wie net uit Nederland komt, heeft geen Duitse betaalgeschiedenis, en een SCHUFA-rapport zonder gegevens zegt weinig. Dat is geen slecht rapport maar een leeg rapport, en dat moet je met andere bewijzen opvangen.

Toon je inkomen. Recente loonstroken, een arbeidscontract of een werkgeversverklaring tonen dat je de huur kunt dragen. De DSK noemt loon- of salarisafrekeningen, bankafschriften en belastingaanslagen uitdrukkelijk als bewijs dat je de maandelijkse huur kunt betalen.

Vraag je huidige of vorige verhuurder om een Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, een verklaring dat je geen huurachterstand hebt. Een recht daarop heb je niet. De BGH oordeelde op 30 september 2009 (VIII ZR 238/08) dat een huurder na afloop van de huur geen aanspraak heeft op zo'n verklaring: de verhuurder hoeft alleen kwitanties af te geven, en de huurder kan met zijn eigen betalingsbewijzen aantonen dat hij betaald heeft (§ 368 BGB). Geeft je verhuurder er uit coulance een, dan is dat mooi meegenomen; weigert hij, laat dan met je bankafschriften zien dat je maand na maand op tijd hebt betaald.

Laat zien wat je in Nederland hebt. Bij BKR kun je gratis je kredietoverzicht online bekijken op mijnkredietregistratie.nl; inloggen kan met iDIN, en heeft je bank dat niet, dan kun je een aanvraagformulier met een kopie van je identiteitsbewijs opsturen (maak BSN en pasfoto onleesbaar). Een gewaarmerkt overzicht kost 17,50 euro. Dat overzicht toont de kredieten waarvoor je aansprakelijk bent en opvallende gebeurtenissen daarin. Een leeg overzicht laat zien dat er geen registraties zijn; een overzicht met een lopende lening laat zien dat je die netjes aflost. Of een Duitse verhuurder dat meeweegt, beslist hij zelf. Een regel die hem dat voorschrijft, is er niet.

Bied een Bürgschaft aan. Een ouder of familielid in Nederland kan zich borg stellen. Dat moet een schriftelijke verklaring zijn (§ 766 BGB). De borg moet weten waarvoor hij tekent, en de verhuurder hoeft zo'n Bürgschaft niet te accepteren; vraag dat dus vooraf.

Meer dan drie maanden Kaltmiete aan zekerheid mag een verhuurder niet bedingen (§ 551 lid 1 en 4 BGB). Een gat in je dossier is dus niet te dichten met een hogere Kaution; vraag de verhuurder liever wat hem geruststelt, bijvoorbeeld een Kautionsversicherung.

Zet daarna alles in één dossier: inkomensbewijs, Datenkopie of BonitätsAuskunft, het BKR-overzicht en eventueel een verklaring van je vorige verhuurder.

Veelgestelde vragen over Kaution en SCHUFA