Kosten koper in Duitsland en België naast elkaar

Grunderwerbsteuer, Notar en makelaar aan de Duitse kant; registratierechten en notariskosten in België. Wat er per regio bovenop de vraagprijs komt.

Kosten koper in Duitsland, België en Nederland naast elkaar

Voor dezelfde woning betaal je aan kosten koper het meest in Noordrijn-Westfalen, minder in Nedersaksen, en in Vlaanderen het minst, mits je het verlaagde tarief van 2% krijgt. Bij een woning van € 250.000 met een lening van 80% komt het neer op € 20.135,87 in Noordrijn-Westfalen, € 16.385,87 in Nedersaksen en € 12.870 in Vlaanderen, in alle drie de gevallen zonder makelaar. Bij € 400.000 zijn de bedragen in Duitsland € 31.511,62 en € 25.511,62, en loopt het Vlaamse verkooprecht op tot € 8.000 met nog minstens € 5.060 aan kredietkosten, zonder het ereloon van de notaris.

Deze pagina zet de posten naast elkaar: wat je waar betaalt, wat je vooraf in kas moet hebben, wanneer de rekening komt en waar Nederlanders de mist in gaan. Hoe elk land werkt, staat uitgebreid op de pagina over een hypotheek in Duitsland en de pagina over een hypotheek in België. Het gaat om Noordrijn-Westfalen en Nedersaksen in Duitsland en om Vlaanderen in België, met peildatum 27 oktober 2026. Voor Nederland geldt de peildatum 1 januari 2026.

Belangrijk voor Nederlanders: wie een woning in Duitsland of België koopt, betaalt in Nederland geen overdrachtsbelasting. Die belasting geldt alleen voor woningen in Nederland. Je betaalt de heffing van het land waar het huis staat.

Overdrachtsbelasting, verkooprecht en Grunderwerbsteuer vergeleken

De grootste post is overal de belasting op de koop, en het verschil tussen de landen zit bijna helemaal daarin. In Noordrijn-Westfalen is de Grunderwerbsteuer 6,5% van de koopprijs, in Nedersaksen 5%, in Vlaanderen is het verkooprecht 12% of 2%, en in Nederland is de overdrachtsbelasting 0%, 2% of 8%.

Een Nederlander die in Duitsland een huis koopt om er te wonen, betaalt hetzelfde tarief als een belegger. De vrijstellingen in § 3 GrEStG gaan over kleine verwervingen tot € 2.500, erfenissen, schenkingen en verkrijgingen door de echtgenoot of bloedverwanten in rechte lijn. Een startersvrijstelling of lager tarief voor de eigen woning staat er niet bij. In Nederland geldt de vrijstelling van 0% wel: voor kopers van 18 tot en met 34 jaar, bij een woning tot € 440.000 die je als eigen hoofdverblijf gebruikt.

Een tweede verschil is dat de Duitse belasting per deelstaat verschilt. Het federale basistarief is 3,5% (§ 11 lid 1 GrEStG), maar de deelstaten bepalen zelf het percentage. Nedersaksen heft 5% voor rechtsvorgangen vanaf 1 januari 2014, Noordrijn-Westfalen 6,5% voor verwervingen vanaf 1 januari 2015. Wie in de Grafschaft Bentheim koopt, betaalt per € 100.000 koopprijs € 1.500 minder dan iemand die net over de deelstaatgrens in Noordrijn-Westfalen koopt.

Notariskosten en Grundbuch: kosten koper in Duitsland berekenen

Duitse notariskosten en Grundbuchkosten zijn wettelijk vastgelegd, voor elke notaris gelijk, en je rekent ze zelf uit met één tabel. Het Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geeft in Anlage 2, Tabelle B, een basisbedrag per waardeklasse: € 485 tot een waarde van € 230.000, € 535 tot € 260.000, € 635 tot € 320.000, € 685 tot € 350.000, € 785 tot € 410.000. De Geschäftswert van een koop is de koopprijs (§ 47 GNotKG); ligt die onder de marktwaarde, dan geldt de marktwaarde.

De notaris rekent voor de koopakte 2,0 keer het basisbedrag (nummer 21100 in het Kostenverzeichnis), voor de afwikkeling 0,5 (22110), voor het bewaken van de betaalvoorwaarden 0,5 (22200) en voor de XML-gegevens 0,1 (22115). Daar komt een forfait voor post en telefoon bij van 20% van de vergoedingen, hoogstens € 20 (32005), en 19% Umsatzsteuer over alles (32014). Het Grundbuch rekent 1,0 keer het basisbedrag voor de nieuwe eigenaar (14110) en 0,5 voor de Vormerkung (14150), de voorlopige inschrijving die je aanspraak op de eigendom beschermt.

Leen je, dan komt de Grundschuld erbij: het zekerheidsrecht op het huis waarmee de bank haar lening dekt. De notaris rekent 1,0 keer het basisbedrag over het bedrag van de Grundschuld (21200), het Grundbuch nog eens 1,0 (14121). Het basisbedrag hangt hier af van de hoogte van de Grundschuld, niet van de koopprijs. Je betaalt al deze posten zelf: de koper draagt de kosten van de akte, de Auflassung, de inschrijving in het Grundbuch en de daarvoor nodige verklaringen (§ 448 lid 2 BGB).

Kosten koper in België berekenen: verkooprecht, ereloon en kredietkosten

In Vlaanderen bestaan de kosten koper uit het verkooprecht, het wettelijk vastgelegde ereloon van de notaris met zijn bijkomende kosten, en bij een lening de kredietkosten. Het verkooprecht is de registratiebelasting op de koopakte: 12% van de koopsom, of 2% voor je enige eigen woning als je aan de voorwaarden voldoet. Het ereloon is voor alle notarissen gelijk en degressief: hoe hoger de prijs, hoe lager het percentage. Op het ereloon, de administratieve kosten, de uitgaven aan derden en het recht op geschriften komt 21% btw, niet op het verkooprecht. Volgens het notariaat gaat slechts 18% van de aankoopkosten naar de notaris zelf.

Voor een gezinswoning van € 250.000 tegen 2% geeft de indicatieve infofiche van het notariaat (2025) in totaal € 9.370: verkooprecht € 5.000, ereloon € 2.159, administratieve kosten € 813, btw € 709, uitgaven aan derden € 304 (een raming), kosten overschrijving € 285 en recht op geschriften € 100. Het ereloon voor andere prijzen volgt een eigen schijvenberekening. Vraag voor een andere koopsom daarom een offerte aan de notaris of gebruik de rekenmodules op notaris.be.

Bij een lening komen kredietkosten bovenop. Het notariaat noemt een registratierecht van 1% op het bedrag dat de hypotheek waarborgt, een hypotheekrecht van 0,3% op hoofdsom en aanhorigheden, en een vast bedrag van € 550 voor het verlijden van de kredietakte. De bank mag volgens Wikifin, het educatieve platform van de Belgische toezichthouders, maximaal € 350 dossierkosten vragen. De werkelijke grondslag van het hypotheekrecht ligt hoger dan de lening, dus de som hieronder is een ondergrens.

Rekenvoorbeeld: kosten koper bij € 250.000 en € 400.000

We rekenen met een lening van 80% van de koopsom en een bestaande woning. In Duitsland is dat een Grundschuld van gelijke hoogte, in Vlaanderen een hypotheek met kredietakte. De Duitse bedragen volgen uit Tabelle B hierboven; de Belgische uit de infofiche van het notariaat en de percentages hierboven.

De Duitse notaris voor de koopakte komt zo uit: 2,0 plus 0,5 plus 0,5 plus 0,1 is 3,1 keer € 535, dus € 1.658,50. Plus € 20 forfait is € 1.678,50, plus 19% is € 1.997,42. De Grundschuld van € 200.000 valt in de klasse tot € 230.000, dus basisbedrag € 485: (€ 485 plus € 20) keer 1,19 is € 600,95. In Vlaanderen is € 4.370 het deel van de infofiche dat niet het verkooprecht is (€ 9.370 min € 5.000), en € 3.500 zijn de kredietkosten: € 2.000 (1%), € 600 (0,3%), € 350 dossier en € 550 akte. Samen € 12.870.

Bij € 400.000 is het basisbedrag voor de koopakte € 785 (waarde tot € 410.000): 3,1 keer € 785 is € 2.433,50, plus € 20 is € 2.453,50, plus 19% is € 2.919,67. De Grundschuld van € 320.000 valt in de klasse tot € 320.000, basisbedrag € 635: (€ 635 plus € 20) keer 1,19 is € 779,45. Voor België tellen we € 8.000 verkooprecht, € 3.200 registratierecht, € 960 hypotheekrecht, € 350 dossierkosten en € 550 kredietakte op tot € 13.060. Het ereloon van de notaris voor de koopakte komt daar nog bij; dat bedrag hangt van de koopsom af, dus vraag de notaris een offerte.

Nederland kun je alleen voor de belasting naast die kolommen leggen. Bij € 250.000 is de overdrachtsbelasting € 5.000 voor je eigen woning, € 20.000 voor een andere woning en € 0 met de startersvrijstelling. Bij € 400.000 is dat € 8.000, € 32.000 en € 0. De Nederlandse notaris en de hypotheekakte rekenen vrije tarieven. Een offerte laat zien wat je betaalt.

Wat je vooraf in kas moet hebben bij een woning in Duitsland of België

De kosten koper financiert de bank doorgaans niet mee, dus ze komen bovenop het deel van de koopsom dat de bank niet leent. Wikifin schrijft dat een Belgische bank de aankoopkosten doorgaans niet financiert. Of een Duitse bank de bijkomende kosten wel meefinanciert, beslist elke bank zelf. Vraag het schriftelijk voordat je een bod uitbrengt.

Bij een lening van 80% heb je dus bij een woning van € 250.000 € 62.870 (Vlaanderen), € 66.385,87 (Nedersaksen) of € 70.135,87 (Noordrijn-Westfalen) nodig, en bij € 400.000 minstens € 93.060 (Vlaanderen), € 105.511,62 (Nedersaksen) of € 111.511,62 (Noordrijn-Westfalen). In België telt ook de schatting mee: waardeert de bank de woning lager dan je koopsom, dan is 80% van die lagere waarde de lening, en vul je het gat zelf aan. Bij een schatting van € 200.000 in plaats van € 250.000 leent de bank € 160.000 in plaats van € 200.000.

Hoe je dit eigen geld financiert, bijvoorbeeld uit de overwaarde van je Nederlandse woning, staat beschreven op de pagina over een hypotheek voor een Duitse woning.

Wanneer betaal je de kosten koper

De Duitse Grunderwerbsteuer is een maand na bekendmaking van het Steuerbescheid verschuldigd (§ 15 GrEStG), en je wordt pas in het Grundbuch ingeschreven als het Finanzamt een Unbedenklichkeitsbescheinigung afgeeft (§ 22 GrEStG). Die krijg je als de belasting is betaald, gewaarborgd of uitgesteld, of als er een vrijstelling geldt. Zonder die verklaring word je geen eigenaar, ook niet als de koopprijs al is betaald. De notaris meldt de koop zelf bij het Finanzamt (§ 18 lid 1 GrEStG). De koopovereenkomst vraagt een notariële akte (§ 311b lid 1 BGB), en de notaris hoort een consument de ontwerptekst in de regel twee weken voor de akte te geven (§ 17 lid 2a BeurkG).

In Vlaanderen int de notaris het verkooprecht vooraf. Volgens het notariaat moet het binnen vier maanden na de authentieke koopakte zijn voldaan. De kredietkosten volgen bij het tekenen van de kredietakte. Wanneer je in Nederland welke kosten betaalt, hangt af van de afspraken met de notaris. Vraag dat in je offerte.

Wat is aftrekbaar of meefinancierbaar bij een woning in het buitenland

De kosten koper in Duitsland of België kun je meestal niet aftrekken in je Nederlandse aangifte. In Duitsland zijn uitgaven voor het huishouden niet aftrekbaar, tenzij de wet iets anders bepaalt (§ 12 Nr. 1 EStG). In Vlaanderen geeft de woonbonus voor nieuwe leningen geen aftrek meer, en sinds 1 januari 2025 is er voor nieuwe leningen voor de eigen woning in geen enkel Belgisch gewest een fiscaal voordeel.

In Nederland kan hypotheekrente alleen worden afgetrokken als je kwalificerend buitenlands belastingplichtige bent: je woont in een ander EU-land en minstens 90% van je totale inkomen is in Nederland belast. De Belastingdienst plaatst België bij de niet-kwalificerende woonlanden. Voor Duitsland noemt de Belastingdienst geen aparte regel. Meer hierover staat op de pagina over een Duitse hypotheek.

Een open punt is of kosten koper in het buitenland meetellen als aankoopkosten bij de bijleenregeling, die de maximale eigenwoningschuld bepaalt als aankoopprijs plus aankoopkosten min de eigenwoningreserve. De Belastingdienst beschrijft dat niet voor het buitenland. Vraag het vooraf aan de Belastingdienst of een fiscalist, voordat je ermee rekent.

Valkuilen voor Nederlanders: 2% in Vlaanderen en de makelaar in Duitsland

De grootste valkuil in België is het verlaagde tarief van 2%, want dat vervalt als je niet aan alle voorwaarden voldoet. Je bent een natuurlijk persoon, je koopt de gehele woning in volle eigendom, en je bezit op de dag van de akte geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom, tenzij je je in de akte verbindt die binnen twee jaar te verkopen. Daarnaast schrijf je je binnen drie jaar na de akte in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van de woning in, en leg je die verbintenis ook in de akte vast. Voldoe je niet, dan is het 12%: € 30.000 in plaats van € 5.000 bij € 250.000, en € 48.000 in plaats van € 8.000 bij € 400.000.

Voor Nederlanders speelt een extra vraag: telt een woning in Nederland als "andere woning"? De Vlaamse Belastingdienst en het notariaat noemen geen locatie. Heb je dus nog een Nederlandse woning, vraag de notaris dan schriftelijk of je de verbintenis tot verkoop binnen twee jaar moet aangaan, en doe dat voordat je een bod uitbrengt. Hetzelfde geldt voor gewaarborgd wonen, de gratis Vlaamse verzekering tegen inkomensverlies: ze geldt alleen voor je hoofdverblijf en alleen zonder andere eigendom, en of een Nederlandse woning als andere eigendom telt, vraag je na.

Let ook op de datum. Sinds verkoopovereenkomsten van 1 januari 2026 geldt het verlaagde tarief alleen voor zuivere aankopen in volle eigendom (standpunt van Vlabel van 10 februari 2026). Verder ligt er een voorstel om het tarief van 2% naar 3% te brengen voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2027; dat is nog geen wet. Een overeenkomst die je in 2026 tekent, houdt volgens het notariaat 2%. Bij € 350.000 is dat € 7.000 tegen € 10.500, bij € 400.000 zou 3% € 12.000 zijn in plaats van € 8.000.

In Duitsland zit de valkuil bij de makelaar. De provisie staat niet in de wet. Wel regelt het BGB hoe je haar deelt: laat de makelaar zich door beide partijen provisie beloven, dan moeten beiden voor hetzelfde bedrag instaan, en werkt hij voor één partij gratis, dan mag hij van de ander niets vragen (§ 656c BGB). Heeft alleen de verkoper de makelaar ingeschakeld, dan mag hij een deel op jou afwentelen, maar alleen als de verkoper zelf minstens evenveel blijft betalen, en jouw betaling is pas verschuldigd nadat de verkoper betaalde (§ 656d lid 1 BGB). Een Maklervertrag moet in tekstvorm (§ 656a BGB). Vraag de makelaar voor de bezichtiging naar het percentage en of het inclusief Umsatzsteuer is. Per procentpunt provisie betaal je bij € 250.000 € 2.500 en bij € 400.000 € 4.000.

Een derde valkuil is de rekening zelf. Duitse notariskosten zijn vast, Nederlandse zijn vrij. Een offerte uit Nederland zegt dus niets over wat de Duitse of Belgische notaris rekent. Reken met de tabel van het GNotKG of de rekenmodules op notaris.be.

Stappenplan: kosten koper vergelijken voor je biedt

1. Kies de koopsom en de lening en bepaal welk land en welke deelstaat het wordt.
2. Zoek de belasting op: 6,5% in Noordrijn-Westfalen, 5% in Nedersaksen, 2% of 12% in Vlaanderen.
3. Bereken de Duitse notaris en het Grundbuch met Tabelle B, of vraag de Vlaamse notaris een kostenraming.
4. Tel de kosten van de hypotheek erbij: Grundschuld in Duitsland, kredietakte en hypotheekrechten in België.
5. Vraag de makelaar naar provisie en wie haar betaalt.
6. Controleer of je aan de voorwaarden voor 2% voldoet, en vraag bij een Nederlandse woning de notaris schriftelijk wat de verbintenis tot verkoop betekent.
7. Tel je eigen geld op: koopsom min lening plus alle kosten, en plan wanneer elke post betaald wordt.

Samenvatting: kosten koper in Duitsland, België en Nederland

Peildatum 27 oktober 2026 (Nederland 1 januari 2026). Dit is geen juridisch of fiscaal advies.

Vragen over kosten koper in Duitsland en België