Huren in Duitsland

Huis huren in Duitsland: welk huurrecht geldt

Huur je een huis of appartement in Duitsland om er te wonen, dan geldt het huurrecht uit het Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), vanaf § 535, en dat is in heel Duitsland hetzelfde wetboek. Voor de regio's waar grenswoningen.nl aanbod toont, de Niederrhein, het Münsterland, de Kreis Heinsberg en de Städteregion Aachen in Noordrijn-Westfalen en de Grafschaft Bentheim in Nedersaksen, verschilt het dus niet per deelstaat wat een huurcontract is of hoe je opzegt. Waar de deelstaten wel verschillen, is bij de beschermingsregels die een gemeente alleen krijgt als de Landesregierung haar aanwijst: de Mietpreisbremse en de verlaagde Kappungsgrenze. Daarover gaat een eigen sectie hieronder.

Het huurrecht voor woonruimte is sterk huurdersvriendelijk: bijna elke afspraak die jou benadeelt ten opzichte van de wet is nietig. Dat staat zo in de afzonderlijke artikelen, bijvoorbeeld in § 573c lid 4 BGB voor de opzegtermijn en in § 551 lid 4 BGB voor de borg. Die bescherming geldt niet voor elke verhuur. Wie een woning alleen voor tijdelijk gebruik huurt, zoals een vakantiewoning, valt buiten de regels over huurverhoging, huurdersbescherming bij opzegging en de Mietpreisbremse (§ 549 lid 2 nr. 1 BGB). Hetzelfde geldt voor een kamer in de woning van de verhuurder zelf, als die de kamer grotendeels moet inrichten en je er niet met je gezin woont (§ 549 lid 2 nr. 2 BGB). Op een gewone huurwoning waar jij je hoofdverblijf van maakt, zijn alle regels op deze pagina van toepassing.

Deze pagina is het overzicht. De borg en de SCHUFA-toets staan uitgebreid op Huren in Duitsland: Kaltmiete, Kaution en Schufa. Het aanmelden na de verhuizing en de belastingen en toeslagen die daarbij horen, staan op wonen in Duitsland.

Huurwoning in Duitsland zoeken: makelaar en bevestiging van de verhuurder

Bij een huurwoning in Duitsland betaalt de makelaar nooit de woningzoeker, tenzij jij zelf de opdracht aan de makelaar hebt gegeven. Dat is het Bestellerprinzip in § 2 lid 1a van het Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Een bemiddelaar mag van de woningzoeker geen vergoeding vragen of aannemen, behalve wanneer hij de woning uitsluitend vanwege de bemiddelingsovereenkomst met jou van de verhuurder in opdracht krijgt aan te bieden. Heeft de verhuurder de makelaar ingeschakeld, dan betaalt dus de verhuurder.

Een beding dat jou verplicht een vergoeding te betalen die eigenlijk de verhuurder of een derde verschuldigd is, is nietig (§ 2 lid 5 WoVermRG). Voorschotten mag een bemiddelaar ook niet vragen (§ 2 lid 4). Overtreedt een makelaar dit, dan kan dat een bestuurlijke boete tot € 25.000 opleveren (§ 8 WoVermRG). Wordt je bij een bezichtiging toch een rekening voorgelegd, dan loont het de wettekst erbij te houden. Het Bestellerprinzip geldt voor huur; wat een makelaar bij aankoop mag vragen, staat op de pagina over kopen en hypotheek in Duitsland.

Zodra je het huurcontract hebt, moet je je binnen twee weken na de verhuizing aanmelden bij de gemeente, de Anmeldung. Daarvoor heb je een bevestiging van de verhuurder nodig, de Wohnungsgeberbestätigung (§ 19 Bundesmeldegesetz). Die vermeldt de naam en het adres van de verhuurder, de datum van intrek, het adres van de woning en de namen van de bewoners. Krijg je de bevestiging niet, dan meld je dat direct bij de gemeente. De hele aanmeldprocedure, met de boete bij te laat aanmelden, staat op wonen in Duitsland.

Huurcontract in Duitsland: onbepaalde tijd of tijdelijk

Een Duits huurcontract voor een woning is in de regel een contract voor onbepaalde tijd, zonder einddatum, dat je kunt opzeggen. Een einddatum is alleen toegestaan met een wettelijke reden. Een tijdelijk huurcontract, de Zeitmietvertrag, mag volgens § 575 BGB alleen als de verhuurder na afloop de woning zelf wil gebruiken (voor zichzelf, zijn familieleden of leden van zijn huishouden), de woning wil slopen of zo ingrijpend wil verbouwen dat voortzetting van de huur het erg zou bemoeilijken, of de woning wil verhuren aan iemand die voor hem diensten moet verrichten. De verhuurder moet je die reden bij het sluiten van het contract schriftelijk meedelen. Doet hij dat niet, dan geldt het contract als voor onbepaalde tijd.

Tijdens een tijdelijk contract heb je extra rechten. Vanaf vier maanden voor het einde kun je de verhuurder vragen of de reden nog bestaat; hij moet je binnen een maand antwoorden, en antwoordt hij later, dan kun je verlenging vragen met het aantal dagen van de vertraging. Valt de reden weg, dan kun je verlenging voor onbepaalde tijd eisen, en de verhuurder moet bewijzen dat de reden is ingetreden (§ 575 lid 2 en 3 BGB). Voor wie eerst wil proberen of het leven in Duitsland bevalt, is een tijdelijk contract dus niet de vrijbrief die het lijkt: het bestaat alleen als de verhuurder zelf een reden heeft.

Een huurcontract hoeft niet schriftelijk, maar dat is verstandig. Sluit je een contract voor langer dan een jaar niet schriftelijk, dan geldt het voor onbepaalde tijd en kun je het frühestens een jaar na oplevering van de woning opzeggen (§ 550 BGB). Een opzegging zelf moet wel altijd schriftelijk (§ 568 lid 1 BGB). De huur moet bij het begin van elke periode worden betaald, uiterlijk op de derde werkdag (§ 556b lid 1 BGB).

Kaltmiete en Warmmiete: wat betaal je per maand

De Kaltmiete is de huur zonder bijkomende kosten, de Warmmiete is de Kaltmiete plus de voorschotten op de Nebenkosten. In een Duitse advertentie staat meestal de Kaltmiete; je maandelijkse betaling is de Warmmiete. Vraag bij elke advertentie welke van de twee wordt bedoeld en of verwarming erin zit.

Nebenkosten zijn wat de wet Betriebskosten noemt: kosten die de eigenaar doorlopend maakt door het eigendom of het gebruik van het gebouw, de bijgebouwen en de grond (§ 556 lid 1 BGB). Welke posten je mag worden doorberekend, staat in de Betriebskostenverordnung (BetrKV, § 2). Dat zijn zeventien posten, waaronder Grundsteuer, water, riolering, verwarming en warm water, lift, straatreiniging en afvalophaling, reiniging van het gebouw, tuinonderhoud, verlichting, verzekeringen van het gebouw, de Hauswart, kabel of antenne en een gezamenlijke wasruimte, en een restpost voor overige Betriebskosten. Je betaalt alleen wat in het contract is afgesproken; het onderhoud en het herstel van het gebouw blijven voor de verhuurder (§ 535 lid 1 BGB).

Het maandelijkse bedrag is meestal een voorschot, de Vorauszahlung. Dat mag alleen in een passende hoogte worden afgesproken (§ 556 lid 2 BGB). De verhuurder rekent jaarlijks af, en de afrekening moet je uiterlijk twaalf maanden na het einde van de afrekenperiode hebben (§ 556 lid 3 BGB). Komt ze later, dan mag de verhuurder geen nabetaling meer eisen, tenzij hij er niets aan kon doen. Zelf heb je ook twaalf maanden na ontvangst om bezwaar te maken. Je mag de bewijsstukken bij de afrekening inzien (§ 556 lid 3 en 4 BGB). Tenzij anders is afgesproken, verdeelt de verhuurder de kosten naar woonoppervlak; kosten die van het verbruik afhangen, naar verbruik (§ 556a lid 1 BGB).

Bij een centrale verwarming moet de verhuurder minstens 50% en hoogstens 70% van de kosten naar gemeten verbruik verdelen (§ 7 lid 1 Heizkostenverordnung). Doet hij dat niet, dan mag je jouw aandeel in de verwarmings- en warmwaterkosten met 15% korten (§ 12 lid 1 HeizkostenV).

Kaution en SCHUFA bij het huren in Duitsland

De Kaution, de borgsom, is in Duitsland hoogstens drie keer de kale maandhuur, en je mag haar in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen (§ 551 lid 1 en 2 BGB). De eerste termijn is bij het begin van de huur verschuldigd, de andere twee samen met de eerstvolgende huurbetalingen. De verhuurder moet het geld gescheiden van zijn eigen vermogen beleggen (§ 551 lid 3 BGB), en een afspraak die jou slechter stelt dan de wet is nietig (§ 551 lid 4 BGB).

Hoe de SCHUFA-score werkt, welke documenten verhuurders vragen en hoe je als Nederlander zonder Duitse kredietgeschiedenis een aanvraag onderbouwt, staat op Huren in Duitsland: Kaltmiete, Kaution en Schufa. Hier alleen de hoofdregel; de rest staat daar.

Huurprijzen in Duitsland: wat kost een huurwoning

De huur van een Duitse woning wordt door de markt bepaald, begrensd door de Mietpreisbremse waar die geldt, en de landelijke huren stijgen. De Tatsächliche Nettokaltmiete, de Kaltmiete die huurders werkelijk betalen, lag in september 2026 2,3% hoger dan in september 2025, volgens het Statistisches Bundesamt (destatis, persbericht van 13 oktober 2026). De huurprijs per gemeente vind je het betrouwbaarst in het Mietspiegel van die gemeente.

Een Mietspiegel is een overzicht van de ortsübliche Vergleichsmiete, door de gemeente of door huurders- en verhuurdersorganisaties samen opgesteld of erkend (§ 558c lid 1 BGB). Gemeenten met meer dan 50.000 inwoners moeten er een opstellen (§ 558c lid 4 BGB). Een qualifizierter Mietspiegel is volgens wetenschappelijke regels gemaakt, moet na twee jaar worden aangepast aan de markt, met een steekproef of met de prijsindex van destatis, en na vier jaar opnieuw worden gemaakt (§ 558d BGB). Verhuurders mogen zich erop beroepen om de huur te verhogen, en jij kunt hem gebruiken om te toetsen of een beginhuur of een verhoging redelijk is.

Een voorbeeld van hoe zo'n Mietspiegel in elkaar zit: het Mietspiegel van Münster geldt als qualifizierter Mietspiegel van 1 april 2025 tot en met 31 maart 2027 en is gebaseerd op 2.230 huurgegevens. Het geeft per woninggrootte en bouwperiode een basishuur per vierkante meter, waarop toe- en afslagen komen voor de uitrusting van de woning, van min 16% tot plus 17%. Rond de vergelijkingshuur ligt gemiddeld een spreiding van 20% naar boven en beneden, waarbinnen twee derde van de vergelijkbare woningen zit. Voor een woning in een andere gemeente vraag je het Mietspiegel bij die gemeente op, en bij een kleinere gemeente vraag je eerst of er een bestaat. Reken met dat Mietspiegel of met de vergelijkingshuur voor jouw woning, niet met het gemiddelde uit een advertentieportaal.

Mietpreisbremse: voor welke gemeenten in Noordrijn-Westfalen en Nedersaksen geldt de huurrem

De Mietpreisbremse geldt alleen in gemeenten die de deelstaatregering heeft aangewezen, en dan mag de beginhuur de ortsübliche Vergleichsmiete met hooguit 10% overschrijden (§ 556d lid 1 BGB). Een gemeente komt in aanmerking als de voorziening met huurwoningen daar bijzonder in gevaar is; de wet noemt als voorbeelden snel stijgende huren, een hoge huurlast, bevolkingsgroei zonder genoeg nieuwbouw en weinig leegstand. Een aanwijzing mag volgens de wet uiterlijk op 31 december 2029 aflopen (§ 556d lid 2 BGB).

In Noordrijn-Westfalen geldt de Mieterschutzverordnung van 28 januari 2025, in werking sinds 1 maart 2025, voor 57 gemeenten. De Mietpreisbremse loopt door tot 31 december 2029, na een wijziging in 2025. Van de gemeenten in onze regio's staan op de lijst:

• in de Städteregion Aachen: de stad Aachen, en geen enkele andere gemeente van de Städteregion;
• in het Münsterland: Münster, Greven, Lotte, Ostbevern en Telgte;
• aan de Niederrhein: Krefeld en Kempen, en aan de rand ook Neuss en Meerbusch.

In de Kreise Kleve, Wesel, Heinsberg en Borken staat geen enkele gemeente op de lijst. Wie in Kleve, Emmerich, Goch, Gronau, Vreden, Gangelt, Selfkant of Heinsberg huurt, valt dus niet onder de Mietpreisbremse; de beginhuur is daar vrij te onderhandelen.

In Nedersaksen geldt de Niedersächsische Mieterschutzverordnung van 20 december 2024, sinds 1 januari 2025 en na een wijziging van 3 december 2025 tot en met 31 december 2029. Van de Grafschaft Bentheim staat alleen Nordhorn op de lijst. Bad Bentheim, Emlichheim, Neuenhaus en Schüttorf staan er niet op. Of een gemeente op de lijst staat, controleer je altijd voor je tekent: de lijsten zijn vastgesteld per verordening en kunnen veranderen, en de verhuurder moet het ook weten.

Ook waar de Mietpreisbremse geldt, zijn er uitzonderingen. De verhuurder mag de huur van de vorige huurder (de Vormiete) afspreken als die hoger was dan de toegestane huur, behalve verhogingen uit het laatste jaar van het vorige contract (§ 556e lid 1 BGB). Heeft de verhuurder in de laatste drie jaar gemoderniseerd, dan mag de huur met het bedrag uit een modernisatieverhoging worden overschreden (§ 556e lid 2 BGB). De regels gelden ook niet voor een woning die na 1 oktober 2014 voor het eerst is gebruikt en verhuurd, noch voor de eerste verhuur na een ingrijpende modernisering (§ 556f BGB). Beroept de verhuurder zich op zo'n uitzondering, dan moet hij je dat vóór het sluiten van het contract ongevraagd melden (§ 556g lid 1a BGB). Doet hij het niet, dan kan hij zich er niet op beroepen.

Is de huur te hoog, dan moet je dat zelf aankaarten, de zogeheten Rüge, en dan kun je de te veel betaalde huur terugvragen. Doe je dat meer dan 30 maanden na het begin van de huur, dan krijg je alleen de huur terug die na je Rüge is verschuldigd geworden (§ 556g lid 2 BGB). Vraag de verhuurder daarom bij twijfel direct om de feiten waarop de toegestane huur rust (§ 556g lid 3 BGB). Rekenvoorbeeld: is de vergelijkingshuur voor jouw woning € 700, dan mag de beginhuur in een Mietpreisbremse-gemeente hoogstens € 770 bedragen, tenzij een van de uitzonderingen geldt.

Huurverhoging in Duitsland: wanneer en hoeveel

De verhuurder mag de huur verhogen tot de ortsübliche Vergleichsmiete als de huur op het moment van de verhoging al 15 maanden ongewijzigd is, en het verzoek mag frühestens een jaar na de vorige verhoging komen (§ 558 lid 1 BGB). De Vergleichsmiete is wat in de gemeente of een vergelijkbare gemeente de laatste zes jaar is afgesproken of gewijzigd voor vergelijkbare woningen, naar soort, grootte, uitrusting, staat, ligging en energetische kwaliteit (§ 558 lid 2 BGB).

Daarbovenop zit de Kappungsgrenze: binnen drie jaar mag de huur door zo'n verhoging niet meer dan 20% stijgen (§ 558 lid 3 BGB). In gemeenten waar de Landesregierung de woningmarkt als bijzonder gespannen heeft aangemerkt, is dat 15%. Dat zijn dezelfde gemeenten als de lijst voor de Mietpreisbremse: de 57 gemeenten van Noordrijn-Westfalen, met de Kappungsgrenze van 15% tot en met 28 februari 2030, en de 57 van Nedersaksen, tot en met 31 december 2029. Is jouw huur € 700 en gelden de 15%, dan komt de huur in drie jaar hoogstens op € 805; in een gemeente zonder verlaagde grens is dat € 840.

De verhuurder moet de verhoging in Textform vragen en onderbouwen, bijvoorbeeld met een Mietspiegel, een Mietdatenbank, een deskundigenrapport of drie vergelijkbare woningen (§ 558a lid 1 en 2 BGB). Gebruikt hij een ander bewijsmiddel terwijl een qualifizierter Mietspiegel voor jouw woning cijfers geeft, dan moet hij die cijfers toch noemen (§ 558a lid 3 BGB). Je betaalt de hogere huur vanaf de derde kalendermaand na ontvangst van het verzoek als je instemt. Stem je niet in voor het einde van de tweede kalendermaand, dan kan de verhuurder binnen drie maanden de rechter vragen (§ 558b BGB). Je hebt dus twee kalendermaanden om te beslissen. Zwijgen geldt niet als instemming: de verhuurder moet dan naar de rechter.

Een tweede soort verhoging komt na modernisering. Heeft de verhuurder bijvoorbeeld isolatie of een nieuwe verwarming aangebracht, dan mag hij de jaarlijkse huur met 8% van de gemaakte kosten verhogen, met een plafond van € 3 per vierkante meter in zes jaar, of € 2 als de huur vóór de verhoging onder € 7 per vierkante meter lag (§ 559 BGB). Wat bij onderhoud hoort, telt niet mee.

Indexmiete en Staffelmiete: huurverhoging die in het contract staat

Bij een Indexmiete gaat de huur mee met de inflatie: de huur is gekoppeld aan de prijsindex voor de levensonderhoud van alle particuliere huishoudens in Duitsland die destatis berekent (§ 557b lid 1 BGB). Dat moet schriftelijk zijn afgesproken. De huur moet telkens minstens een jaar ongewijzigd blijven, en een verhoging naar de Vergleichsmiete is dan uitgesloten (§ 557b lid 2 BGB). De verhuurder moet de verhoging in Textform vragen, met de gewijzigde index en de nieuwe huur of de verhoging in euro's, en de nieuwe huur is verschuldigd vanaf het begin van de op één na volgende maand na ontvangst (§ 557b lid 3 BGB). De Mietpreisbremse geldt bij een Indexmiete alleen voor de beginhuur (§ 557b lid 4 BGB).

Wat dat betekent, laat de prijsindex zien. De index (2020=100) stond in september 2025 op 122,6 en in september 2026 op 126,6, een stijging van 3,3% (destatis). Een huur die sinds september 2025 de index volgde, kon dus 3,3% hoger zijn. Staat er een Indexmiete in je contract, dan geldt de Kappungsgrenze niet, want een verhoging naar de Vergleichsmiete is uitgesloten; de huur volgt de inflatie, omhoog als de inflatie hoog is en nauwelijks als ze laag is.

Bij een Staffelmiete staan de huurverhogingen vooraf in het contract, in euro's per periode (§ 557a lid 1 BGB). Elke staffel duurt minstens een jaar, en tijdens de looptijd mag de verhuurder de huur niet verhogen naar de Vergleichsmiete of na modernisering (§ 557a lid 2 BGB). Je opzegrecht mag voor hooguit vier jaar worden uitgesloten (§ 557a lid 3 BGB). In een Mietpreisbremse-gemeente moet elke staffel binnen de toegestane huurhoogte blijven, berekend op het moment dat de staffel begint (§ 557a lid 4 BGB). Een Staffelmiete is dus voorspelbaar, maar kan wel boven de markt uitkomen; bereken wat de laatste staffel kost voor je tekent.

Huurcontract in Duitsland opzeggen: opzegtermijn en opzegging door de verhuurder

Als huurder zeg je een Duits huurcontract op met een termijn van drie maanden, zonder reden en zonder boete. De opzegging moet uiterlijk op de derde werkdag van een kalendermaand worden gedaan en eindigt aan het eind van de overnext maand (§ 573c lid 1 BGB). Zeg je dus op woensdag 3 februari 2027 op, dan loopt de huur tot en met 30 april 2027. Zeg je op 4 februari op, dan is het 31 mei. Verstuur de brief daarom ruim voor de derde werkdag, en schriftelijk: een opzegging per e-mail is niet genoeg (§ 568 lid 1 BGB).

Voor de verhuurder is de termijn niet korter, maar hij kan alleen opzeggen met een gerechtvaardigd belang (berechtigtes Interesse) en moet de gronden in de opzegbrief noemen (§ 573 lid 1 en 3 BGB). Opzeggen om de huur te verhogen mag niet. De wet noemt drie voorbeelden van een gerechtvaardigd belang (§ 573 lid 2 BGB):

• je hebt je verplichtingen uit het contract schuldig en in niet geringe mate geschonden, bijvoorbeeld door structureel te laat te betalen;
• Eigenbedarf: de verhuurder heeft de woning nodig voor zichzelf, zijn familie of leden van zijn huishouden;
• de verhuurder wordt belemmerd in een passende economische benutting van het perceel en lijdt daardoor aanzienlijke nadelen; een hogere huur bij nieuwe verhuur telt daarbij niet, en een voorgenomen omzetting in koopwoningen ook niet.

De opzegtermijn voor de verhuurder wordt langer naarmate je langer huurt: na vijf jaar huur met drie maanden, en na acht jaar nogmaals met drie maanden (§ 573c lid 1 BGB). Heb je tien jaar gehuurd, dan is zijn termijn dus negen maanden, de jouwe blijft drie. Tegen elke opzegging door de verhuurder, ook voor Eigenbedarf, kun je een beroep doen op de sociale clausule: je kunt de opzegging weerspreken als beëindiging voor jou, je gezin of een lid van je huishouden een hardheid is die zelfs na weging van het belang van de verhuurder niet te rechtvaardigen is. Een hardheid is het ook als je geen passende vervangende woning tegen redelijke voorwaarden kunt vinden (§ 574 BGB). Je weerspraak moet in Textform en uiterlijk twee maanden voor het einde van de huur bij de verhuurder zijn (§ 574b BGB). Had de verhuurder je niet tijdig op die mogelijkheid gewezen, dan kun je het nog tijdens de eerste zitting bij de rechter doen.

Verkoopt de verhuurder de woning, dan blijft je contract staan: de koper neemt zijn rechten en plichten over (§ 566 lid 1 BGB, Kauf bricht nicht Miete). Wordt een huurwoning omgezet in een koopwoning en verkocht, dan kan de nieuwe eigenaar zich pas na drie jaar op Eigenbedarf beroepen (§ 577a lid 1 BGB). In de gemeenten met een gespannen woningmarkt is die Kündigungssperre langer: acht jaar in Noordrijn-Westfalen voor woningen die sinds 1 maart 2025 zijn omgezet en verkocht, en vijf jaar in de gemeenten van de Nedersaksische lijst, waaronder Nordhorn.

Sociale huurwoning en Wohngeld voor Nederlanders in Duitsland

Voor een gesubsidieerde huurwoning heb je een Wohnberechtigungsschein (WBS) nodig, en die geeft de gemeente af op aanvraag voor de duur van een jaar (§ 27 Wohnraumförderungsgesetz). Je kunt hem aanvragen als je je niet slechts tijdelijk in Duitsland ophoudt en voor jezelf en je huishouden een zelfstandig huishouden kunt voeren. Hij wordt afgegeven als je huishouden onder de inkomensgrens blijft; de deelstaten mogen afwijkende grenzen vaststellen. Hoe hoog de grens in Nedersaksen en Noordrijn-Westfalen is en waar je de aanvraag indient, vraag je bij je gemeente.

Wohngeld is een Zuschuss tot de huur die je als huurder van een woning die je zelf bewoont kunt krijgen (§ 1 en § 3 lid 1 Wohngeldgesetz, WoGG). Als EU-burger met verblijfsrecht op grond van de Freizügigkeitsgesetz/EU ben je wohngeldberechtigt, mits je feitelijk in Duitsland verblijft (§ 3 lid 5 WoGG). Of je ervoor in aanmerking komt en hoeveel je krijgt, hangt af van de grootte van het huishouden, het inkomen en de huur; dat beoordeelt de Wohngeldstelle van je gemeente of Kreis. Het is een aparte regeling, los van het Nederlandse stelsel.

Huren in Duitsland en Nederlandse toeslagen

Huurtoeslag stopt zodra je in Duitsland woont: wie in het buitenland woont, heeft geen recht op huurtoeslag, en je zet die zelf stop via Mijn toeslagen. Zorgtoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag kunnen blijven als je aan de voorwaarden voldoet (Belastingdienst, Ik woon in het buitenland, kan ik toeslag krijgen?). Reken een Nederlandse huurtoeslag dus niet mee als je de Duitse huur naast je Nederlandse woonlasten legt. Wat je verder in Nederland regelt als je vertrekt, met uitschrijven uit de BRP als je meer dan 8 maanden in een jaar in het buitenland verblijft, staat op emigreren naar Duitsland.

Rekenvoorbeeld: een huurwoning in Duitsland van instap tot opzegging

Je huurt een woning voor een Kaltmiete van € 750, met een voorschot op de Nebenkosten van € 180, dus een Warmmiete van € 930. De bedragen zijn een voorbeeld, geen marktprijzen. Je kiest voor betaling van de Kaution in drie termijnen. De makelaar is van de verhuurder en kost jou niets.

Bij het tekenen
Kaution, 3 × € 750 = € 2.250; eerste termijn	€ 750
Eerste maand Warmmiete (€ 750 + € 180)	€ 930
Makelaar (Bestellerprinzip)	€ 0
Totaal bij de start	€ 1.680

In maand twee en drie betaal je elk € 930 Warmmiete plus € 750 voor de volgende termijn van de Kaution, dus € 1.680 per maand. Na drie maanden heb je € 5.040 betaald: drie keer € 930 Warmmiete en de volledige Kaution van € 2.250. Vanaf de vierde maand betaal je alleen nog € 930.

Stel dat je contract een Indexmiete heeft met de index van september 2025 (122,6) als basis. In oktober 2026 ontvang je de verklaring dat de index inmiddels 126,6 is (september 2026, destatis). De Kaltmiete wordt € 750 × 126,6 ÷ 122,6 = € 774,47, een verhoging van € 24,47 per maand. De Nebenkosten blijven buiten de berekening, de Warmmiete wordt € 954,47. Omdat je de verklaring in oktober 2026 ontvangt, betaal je de nieuwe huur vanaf 1 december 2026 (§ 557b lid 3 BGB). De berekening gaat uit van een contract dat bepaalt dat de huur met de procentuele verandering van de index meegaat; lees in jouw contract hoe de verhoging precies is gedefinieerd.

Besluit je dan op te zeggen, dan doe je dat op woensdag 3 februari 2027, de derde werkdag van de maand. De huur eindigt op 30 april 2027. Je betaalt tot dan drie maanden Warmmiete: 3 × € 954,47 = € 2.863,41. Zeg je een dag later op, dan loopt de huur een maand langer door.

In het kort

Wet	BGB vanaf § 535, heel Duitsland
Contract	meestal onbepaalde tijd; tijdelijk alleen met reden (§ 575)
Kaution	max. 3 × Kaltmiete, in 3 termijnen (§ 551)
Makelaar	betaalt de opdrachtgever; niet jij als de verhuurder hem inschakelt (§ 2 WoVermRG)
Nebenkosten	jaarlijks afrekenen, binnen 12 maanden na afloop (§ 556)
Huurverhoging	naar Vergleichsmiete: max. 20% in 3 jaar (15% in gespannen gemeenten, § 558)
Mietpreisbremse	beginhuur max. 10% boven Vergleichsmiete; NRW: 57 gemeenten, Nedersaksen: 57 gemeenten, tot 31-12-2029
Opzegtermijn huurder	3 maanden, uiterlijk de 3e werkdag van de maand (§ 573c)
Opzegtermijn verhuurder	3 maanden, na 5 jaar 6, na 8 jaar 9; alleen met gerechtvaardigd belang (§ 573)
Huurtoeslag	stopt bij wonen in Duitsland

Peildatum 27 oktober 2026. Geldt voor Nedersaksen en Noordrijn-Westfalen. De gemeentelijke lijsten voor Mietpreisbremse en Kappungsgrenze staan in de landsverordeningen en kunnen veranderen. Dit is geen juridisch advies.

Vragen over huren in Duitsland