Wonen in Baarle: één straat, twee landen

In Baarle-Hertog en Baarle-Nassau bepaalt de voordeur in welk land je woont. Wat dat betekent voor belasting, school en vergunningen.

Wonen in Baarle-Hertog en Baarle-Nassau: twee landen in één dorp

In Baarle bepaalt de voordeur van je huis in welk land je woont: ligt ze in Baarle-Hertog, dan woon je in België, ligt ze in Baarle-Nassau, dan woon je in Nederland. Dat geldt ook voor huizen waar de grens dwars doorheen loopt. Voor een koper heeft dat grote gevolgen, want bij dezelfde straat, dezelfde bakker en hetzelfde schoolplein kunnen de belasting, de notaris, de verzekering en het kostenplaatje van de aankoop in twee landen liggen.

Deze pagina gaat over wonen en een woning kopen, niet over de toeristische kant van het dorp. Wie alleen komt tanken, winkelen of een terras zoekt, vindt dat bij Visit Baarle. Hier staat wat de enclaves zijn, hoe de voordeurregel werkt, wat een huis aan de Belgische of de Nederlandse kant aan kosten koper kost, en wat je regelt als je er gaat wonen. Alle cijfers hebben peildatum 27 oktober 2026, tenzij een andere datum bij het cijfer staat.

Voor de achtergrond per land zijn er aparte pagina's: wonen in België als Nederlander, een hypotheek in België en belasting voor grensarbeiders. Hoe het zit met de kosten van een koop in drie landen naast elkaar staat op de pagina over kosten koper in Duitsland, België en Nederland.

Baarle-Hertog België en Baarle-Nassau Nederland: hoeveel enclaves zijn er?

Baarle-Hertog en Baarle-Nassau vormen samen 30 enclaves: 22 Belgische enclaves van Baarle-Hertog binnen Nederlands grondgebied en 8 Nederlandse enclaves van Baarle-Nassau binnen Belgisch grondgebied. Zo telt de gemeente Baarle-Hertog het zelf: zeven Nederlandse enclaves liggen in de twee grootste Belgische enclaves, en nog één ligt ten zuiden van de rijksgrens in het Belgische moederland. Een enclave is een stuk grondgebied dat volledig omringd is door het grondgebied van een ander land. Baarle-Nassau noemt op zijn eigen website dezelfde aantallen: 22 Belgische enclaves en 8 enclaves van Baarle-Nassau in Baarle-Hertog.

De getallen komen uit de toelichting van de Vlaamse regering bij een ontwerp van energiedecreet, aangevuld met de websites van de twee gemeenten en het Rijksregister voor het inwonertal. Andere websites noemen soms 26 of meer dan 30 stukken. Dat zijn andere tellingen van losse percelen; de gemeenten zelf rekenen met 30 enclaves.

De postcode van Baarle-Hertog is 2387. In het Nederlandse deel begint de postcode met 5111, bijvoorbeeld bij het gemeentehuis van Baarle-Nassau en bij het bekende huis aan de Loveren, dat 5111 TA heeft.

Hoe is de grens in Baarle ontstaan?

De grens in Baarle is niet getekend maar uitgeruild per perceel. In het Tractaat van Maastricht van 1843 stelden het Koninkrijk der Nederlanden en het Koninkrijk België hun grens vast. Tussen de grenspalen 214 en 215 bleek over een lengte van 50 kilometer geen grenslijn te trekken. In plaats daarvan werd van 5.732 individuele percelen afzonderlijk vastgelegd bij welk land ze hoorden.

Op 26 april 1974 sloten Nederland en België in Turnhout een verdrag tot definitieve grensvaststelling tussen die twee palen (Tractatenblad 1974, 188, een proces-verbaal van afbakening). Achteraf bleek één stukje land midden in het veld onder Ulicoten aan geen van beide landen toegewezen. In 1995 kreeg België dat stuk als 22e enclave van Baarle-Hertog. De gemeentegrenzen werden toen ook officieel tot staatsgrens verheven. De grens tussen twee percelen in Baarle is daarmee een staatsgrens, geen gemeentegrens.

In welk land woon ik in Baarle? De voordeurregel

In welk land je woont in Baarle, bepaalt de plaats van je voordeur. De gemeente Baarle-Hertog schrijft op haar website dat in Baarle de voordeur bepaalt in welk land het pand wordt ingeschreven, ook als de grens door het gebouw loopt. Wie achter een voordeur woont die op Belgisch grondgebied ligt, is ingeschreven in Baarle-Hertog en dus inwoner van België. Wie achter een voordeur in Nederland woont, is inwoner van Baarle-Nassau.

Het bekendste voorbeeld is een huis aan de Loveren. De rijksgrens loopt er dwars door de voordeur. Het huis heeft een Belgisch huisnummer 2 en een Nederlands huisnummer 19, met een nummerbordje in de kleuren van het ene of het andere land. De bewoners konden kiezen in welk dorp ze wilden wonen. Een tweede voorbeeld uit de eigen streek: bij een meting in 1995 bleek de voordeur van een woning aan de Chaamseweg in Nederland te liggen terwijl zij tot dan toe in België werd gerekend. Voordeur en raamkozijn zijn toen verwisseld in plaats van dat zij moest verhuizen.

Wat de regel voor jou betekent, hangt af van je situatie:

• Ligt de voordeur in Baarle-Hertog, dan ben je inwoner van België. Je schrijft je in bij de gemeente Baarle-Hertog en voor jou gelden de Belgische en Vlaamse regels voor belasting, aankoop en huren.
• Ligt de voordeur in Baarle-Nassau, dan ben je inwoner van Nederland met de Nederlandse regels, ook als je Belgische buren aan de overkant van de straat wonen.
• Loopt de grens door het huis, dan beslist de voordeur over je woonland. Je woonland ligt daarmee vast. Welke notaris, welk recht en welke belasting voor de koop gelden, vraag je vooraf aan de notaris en laat je schriftelijk bevestigen.

Elk gebouw in Baarle-Hertog moet een huisnummer hebben, het college van burgemeester en schepenen stelt de nummering vast, en bij verbouwing van één woning tot meerdere woongelegenheden vraag je aparte nummers aan, zodat elke woongelegenheid als aparte wettelijke verblijfplaats erkend kan worden. De gemeente geeft een nummerbordje met de Belgische driekleur gratis.

Huis kopen in Baarle-Hertog of Baarle-Nassau: welk land, welke notaris?

Je koopt een huis volgens de regels van het land waar het huis ligt, dus volgens de voordeur. Een woning met voordeur in Baarle-Hertog is Vlaams vastgoed: de Vlaamse Belastingdienst heft verkooprecht als het verkochte onroerend goed in Vlaanderen ligt, de koper betaalt het en de notaris int het vooraf. Een woning met voordeur in Baarle-Nassau is Nederlands vastgoed, met overdrachtsbelasting en een Nederlandse notaris.

Voor een Nederlandse koper is de Belgische kant het onbekende terrein. Een paar punten die daar spelen:

• Het Belgische deel van Baarle ligt in Vlaanderen. De tarieven voor Vlaanderen op de hypotheekpagina over België gelden dus ook voor een koop in een Belgische enclave.
• De Nederlandse overdrachtsbelasting vervalt voor een Belgische koop. Overdrachtsbelasting geldt alleen voor woningen in Nederland. Voor een woning in een Belgische enclave betaal je in plaats daarvan het Vlaamse verkooprecht.
• De notaris rekent anders. In Vlaanderen is het ereloon van de notaris wettelijk vastgelegd, degressief en voor alle notarissen gelijk, met 21% btw erover. In Nederland zijn notaristarieven vrij en verschillen de offertes.
• Het 2%-tarief heeft voorwaarden. Het geldt voor de enige eigen woning, als je een natuurlijk persoon bent, de hele woning in volle eigendom koopt, en je binnen drie jaar na de akte in het bevolkings- of vreemdelingenregister op dat adres staat. Heb je al een andere woning, dan verbind je je in de akte om die binnen twee jaar te verkopen. Of een woning in Nederland als "andere woning" meetelt, noemen de bronnen niet: leg die vraag aan de notaris voor die de akte opmaakt.
• Het verkooprecht betaal je binnen vier maanden na de authentieke akte. De notaris int het meestal vooraf.

De gemeentewebsites van Baarle geven geen aparte koopregels voor de enclaves. Vraag bij een huis dicht bij de grens dus altijd eerst aan de notaris welk land de akte en de belasting bepaalt.

Kosten koper in Baarle-Hertog en Baarle-Nassau naast elkaar

De belasting op de koop is bij een woning die je zelf gaat bewonen in beide landen 2% van de koopsom, maar de uitzonderingen verschillen sterk. In Vlaanderen is het basistarief van het verkooprecht 12% en het verlaagde tarief voor je enige eigen woning 2%, sinds 1 januari 2025. In Nederland is het tarief van de overdrachtsbelasting 2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen, 0% voor een starter van 18 tot en met 34 jaar met een woning tot € 440.000 als eigen hoofdverblijf, en 8% voor elke andere woning (tweede woning, verhuur, belegging). Peildatum Nederland 1 januari 2026.

De onroerende voorheffing in Vlaanderen bestaat uit een basisheffing van 3,97% op het geïndexeerde kadastraal inkomen, plus provinciale en gemeentelijke opcentiemen die beide op die basisheffing worden berekend. Voor aanslagjaar 2026 is de indexatiecoëfficiënt 2,3000. Het kadastraal inkomen is de fictieve huurwaarde van de woning bij de Belgische administratie, niet de koopprijs. Hoeveel opcentiemen de provincie Antwerpen en de gemeente Baarle-Hertog heffen, staat in hun belastingreglementen: vraag het bij de gemeente voordat je rekent. De Nederlandse ozb vraag je bij de gemeente Baarle-Nassau.

Rekenvoorbeeld: dezelfde woning van € 400.000 met voordeur in België of Nederland

Stel dat dezelfde woning € 400.000 kost en je een lening van 80% neemt, € 320.000. Hieronder staat wat de koop kost aan belasting en kredietkosten, per land en per situatie van de koper. Het ereloon van de notaris staat er niet in, omdat dat afhangt van de offerte.

De Belgische kredietkosten zijn bij € 320.000 lening: 1% registratierecht = € 3.200, 0,3% hypotheekrecht = € 960, dossierkosten bank maximaal € 350 en het verlijden van de kredietakte € 550. Dat is samen € 5.060. Het hypotheekrecht van 0,3% is hier berekend over de hoofdsom; de werkelijke grondslag is hoger omdat er aanhorigheden bijkomen, dus € 960 is een ondergrens. De kosten komen bovenop de belasting op de koop:

Met het basistarief van 12% in plaats van 2% stijgt het verkooprecht naar € 48.000 en komt het totaal op € 53.060. In Nederland is de overdrachtsbelasting voor een eigen woning ook € 8.000, maar de kosten van notaris en hypotheek volgen daar uit de offertes die je opvraagt.

Een vooruitblik: de Vlaamse regering wil het verlaagde tarief per 1 januari 2027 van 2% naar 3% verhogen, voor verkoopovereenkomsten vanaf die datum. Dit is aangekondigd beleid uit het begrotingsakkoord van 30 september 2026, geen wet. Zou het doorgaan, dan wordt het verkooprecht bij € 400.000 € 12.000 in plaats van € 8.000. Een overeenkomst die je in 2026 tekent, houdt volgens het notariaat 2%, ook als de akte pas in 2027 volgt.

Gemeente Baarle-Hertog en gemeente Baarle-Nassau: wat loopt via welk land?

De twee gemeenten werken zo veel mogelijk als één dorp samen, maar elke gemeente blijft bestuur van haar eigen grondgebied. Sinds 2021 gebeurt de samenwerking via de BGTS Baarle, een Benelux Groepering Territoriale Samenwerking. Die kan bindende besluiten voor beide gemeenten nemen en heeft rechtspersoonlijkheid, in tegenstelling tot het vorige Gemeenschappelijk Orgaan Baarle. Het bestuur bestaat uit een Enclaveraad van beide gemeenteraden en een Enclavecollege van beide colleges. De gemeenten werken samen aan wegen, fietspaden en riolering, aan cultuur (cultureel centrum, bibliotheek, academie) en aan veiligheid met één gezamenlijke brandweer.

Wat dat voor je woning betekent:

• Vergunningen en gemeentelijke belastingen vraag je bij de gemeente waar je pand is ingeschreven. Een verbouwing van een huis met voordeur in België vraag je aan bij Baarle-Hertog, met de Vlaamse regels voor bouwen en energie.
• Elektriciteit komt voor alle inwoners van Baarle-Hertog van de Vlaamse netbeheerder Iveka. Voor aardgas zijn volgens de toelichting van de Vlaamse regering een duizendtal aangeslotenen in de Belgische enclaves aangesloten op het gasnet van de Nederlandse netbeheerder Intergas Netbeheer. De Vlaamse regering heeft de regelgever VREG daarom de bevoegdheid gegeven voor dit gebied een afwijkende netbeheerder aan te wijzen.
• Water, afval, telefoon en school per huis: vraag de gemeente van je voordeur wie levert en wat het kost. De bronnen op de gemeentewebsites geven daar geen overzicht van, en een verkeerde aanname kost je een dubbele aansluiting of een achterstallige rekening.

Verhuizen naar Baarle-Hertog: inschrijven, belasting en zorgverzekering

Verhuis je van een woning in Baarle-Nassau naar een woning met de voordeur in Baarle-Hertog, dan emigreer je, ook als je maar een straat verderop gaat wonen. Je schrijft je bij je Nederlandse gemeente uit, vanaf vijf dagen voor je vertrek tot uiterlijk op de dag van vertrek. Je vraagt het internationale bewijs van uitschrijving alleen als de uitschrijfdatum gelijk is aan je emigratiedatum. Daarna schrijf je je in bij de gemeente Baarle-Hertog. Als EU-burger die langer dan drie maanden blijft, vraag je daar de verklaring van inschrijving aan (bijlage 19); te laat aanvragen kan een boete van € 200 geven. Op de pagina emigreren naar België staat de volledige lijst, met AOW, M-aangifte en DigiD.

Wat daarna verandert, per onderdeel:

• Belasting op je loon. Werk je in Nederland en woon je in België, dan mag Nederland je loon belasten (artikel 15 lid 1 van het belastingverdrag van 5 juni 2001), terwijl België het in Nederland belaste loon vrijstelt met progressievoorbehoud. Hoe je dat berekent en wat thuiswerken doet, staat op de pagina over belasting voor grensarbeiders.
• Zorgverzekering. Wie uitsluitend in Nederland werkt en in België woont, moet een Nederlandse zorgverzekering hebben. De premie, de woonlandfactor voor gezinsleden en de zorgtoeslag staan op de pagina over de zorgverzekering voor grensarbeiders.
• Toeslagen. Huurtoeslag stopt zodra je in het buitenland woont. Zorgtoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag kunnen blijven als je aan de voorwaarden voldoet.
• Kinderbijslag. Wie in België woont en in Nederland werkt, krijgt Nederlandse kinderbijslag; soms bestaat er recht op een aanvulling uit het Vlaamse Groeipakket, nooit het volle bedrag uit beide landen.

Andersom, van Baarle-Hertog naar Baarle-Nassau, schrijf je je in Nederland in en vallen belasting en zorgverzekering onder de Nederlandse regels. Werk je in België en woon je in Nederland, dan kun je recht hebben op de compensatie van artikel 27 van het verdrag.

Huis te koop in Baarle-Hertog: waar je op let als Nederlander

Een huis in Baarle-Hertog lijkt voor Nederlanders aantrekkelijk omdat wonen er goedkoper is dan aan de Nederlandse kant, en dat zien ook de cijfers. De VRT schreef in juni 2026 dat het inwonertal van Baarle-Hertog sinds 2001 steeg van 2.156 naar 3.001 in 2024, vooral door Nederlanders die er komen wonen. De burgemeester zegt dat bouwgrond en woningen schaars en duur worden. De gemeente wil nieuwe woonuitbreidingsgebieden gefaseerd aanbieden aan mensen met een lokale binding, met een korting van ongeveer 20% op de marktwaarde.

Wat je bij een aanbod controleert:

• Ligt de voordeur in België of Nederland? Niet het adres, maar de plaats van de voordeur bepaalt welke belasting en welke regels gelden. Laat dit in de koopakte vastleggen, zeker bij een huis dat op de grens ligt.
• Het EPC-label. Een woning met label E of F in Vlaanderen valt onder de renovatieplicht: binnen zes jaar na de akte naar minstens label D. De boete bij niet-naleving is € 500 tot € 5.000. Alles daarover staat op de pagina over de EPC en renovatieplicht.
• Je financiering. Een Belgische hypotheek kent kredietkosten die een Nederlandse niet heeft (zie het rekenvoorbeeld). Of een Belgische bank je Nederlandse inkomen accepteert, vraag je vooraf. Per kosten en looptijden: hypotheek in België.
• Je eigen Nederlandse woning. Houd je die aan nadat je naar België bent verhuisd, dan verandert er in Nederland het nodige aan renteaftrek en box 3. De regels per situatie staan op de pagina over wonen in België.

Een tweede woning met voordeur in België terwijl je in Nederland woont, valt in Nederland in box 3: de woning telt mee voor de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar voor de aangifte, met een forfaitair rendement van 6,00% voor belastingjaar 2026 en een tarief van 36% over het berekende rendement. De woning moet in je Nederlandse aangifte, ook als je er per saldo weinig of niets over betaalt.

Veelgestelde vragen over wonen in Baarle

Peildatum 27 oktober 2026. Bronnen: baarle-hertog.be en baarle-nassau.nl, Rijksregister (bevolkingscijfers 1 september 2026), Vlaamse regering (toelichting bij een ontwerp van energiedecreet), Verdragenbank (Tractatenblad 1974, 188), vlaanderen.be (verkooprecht), notaris.be, Belastingdienst, BHIC en VRT. Dit is geen juridisch of fiscaal advies.